Gccc-logo.png


მუხლი 185. შემძენის ინტერესების დაცვა

From Georgian Civil Code Commentary
Jump to: navigation, search

მთავარი პროექტის შესახებ კომენტარის შესახებ ავტორები კონტაქტი

მუხლი 185. შემძენის ინტერესების დაცვა


ლევან თოთლაძე
ბოლო დამუშავება: 24 დეკემბერი, 2017

შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე.

I. ზოგადი დებულებები

1

უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის სავალდებულოობის გამო, ნორმა იცავს შემძენის ინტერესებს და იწვევს შემძენის მტკიცების ტვირთის შემსუბუქებას. მართალია, საკუთრების უფლება დადასტურებულია საჯარო რეესტრის ჩანაწერის საფუძველზე, მაგრამ განსაზღვრულ შემთხვევებში, შესაძლებელია, რომ მატერიალურსამართლებრივი მდგომარეობა უძრავ ნივთზე განსხვავდებოდეს რეესტრის ჩანაწერისაგან. როგორც წესი, სამოქალაქოსამართლებრივ ურთიერთობაში ივარაუდება, რომ რეესტრის ჩანაწერი სწორია, ვიდრე არ დამტკიცდება მისი უზუსტობა (312). რეესტრის ჩანაწერის სისწორის პრეზუმფცია შეიძლება უარყოფილ იქნეს. 312-ე მუხლის მიხედვით, რეესტრის მონაცემი უძრავი ნივთის შესახებ არის, ამავე დროს, მონაცემი მისი მესაკუთრის შესახებ. ხოლო 312 III-IV მუხლი შეიცავს, უბრალოდ, სპეციალურ წესს თანასაკუთრების გასხვისების შემთხვევაში. ამ თვალსაზრისით, 185-ე მუხლი არის მესაკუთრედ ყოფნის პრეზუმფცია, რომელიც მოქმედებს უძრავი ნივთის შემძენის სასარგებლოდ. როგორც ყველა პრეზუმფცია, 185-ე მუხლიც შეიცავს მტკიცების ტვირთის განაწილების წესს. ვინც სადავოდ ხდის გამსხვისებლის რეგისტრირებულ საკუთრებას, ვალდებულია, დაამტკიცოს ამის საწინააღმდეგო.

2

მნიშვნელოვანი განმარტება გააკეთა საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლომ[1] 185-ე და 312-ე მუხლების კონსტიტუციურობასთან დაკავშირებით კონსტიტუციის 21-ე მუხლთან მიმართებით. საკონსტიტუციო სასამართლომ არაკონსტიტუციურად ცნო 185-ე მუხლის ის ნორმატიული შინაარსი, რომლის თანახმადაც, „გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში“, იმ შემთხვევაში, როდესაც რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი და ეს ფაქტი შემძენისათვის ცნობილია. სასამართლოს განმარტებით, აღნიშნული ნორმები განსაზღვრავენ კეთილსინდისიერი შემძენის დაცვის გარანტიებს და უზრუნველყოფენ უძრავი ქონების ბრუნვის სტაბილურობის, სიმარტივისა და სიიაფის ლეგიტიმური მიზნების მიღწევას. აქედან გამომდინარე, 185-ე მუხლი (312-ე მუხლის მე-2 ნაწილისაგან განსხვავებით) გამორიცხავს კეთილსინდისიერ შემძენზე საკუთრების უფლების გადასვლას მის მიერ საჯარო რეესტრის ჩანაწერის ხარვეზის ცოდნის ფაქტის გამო, მაგრამ არ ითვალისწინებს სხვა შემაფერხებელ გარემოებას. სასამართლომ ერთმანეთისგან გამიჯნა „რეესტრის ჩანაწერის ხარვეზიანობის შესახებ ცოდნა და იმის ცოდნა, რომ რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ საჩივარი არსებობს. პირველ შემთხვევაში მყიდველმა იცის რეესტრში რეგისტრირებული უფლების უფლებრივი ნაკლის შესახებ, აქვს ინფორმაცია, რომელიც ეჭვქვეშ აყენებს რეგისტრირებული მესაკუთრის უფლებას; ხოლო მეორე შემთხვევაში მყიდველმა, უბრალოდ, იცის, რომ რეესტრის ჩანაწერის ნამდვილობას გარკვეული პირი ეჭვქვეშ აყენებს. იმ შემთხვევაში, როდესაც რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი, ანუ როდესაც მიმდინარეობს ადმინისტრაციული დავა რეესტრის ჩანაწერის არასწორად განხორციელებაზე ან დავა უძრავი ქონების საკუთრების შესახებ და ამ ფაქტზე შემძენი ინფორმირებულია, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი შემძენის მიერ საკუთრების შეძენის ფაქტს ეჭვქვეშ არ აყენებს“. გამომდინარე აქედან, 185-ე მუხლი იმაზე მეტ შემთხვევაში იწვევს მესაკუთრის მიერ საკუთრების უფლების დაკარგვას, ვიდრე ეს ობიექტურად აუცილებელია ლეგიტიმური მიზნის მისაღწევად. ამდენად, ის ნორმატიული შინაარსი, როლის თანახმადაც, „გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში“, მათ შორის იმ შემთხვევაში, როდესაც რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი და ეს ფაქტი მყიდველისათვის ცნობილია, ეწინააღმდეგება საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის 1-ლ და მე-2 პუნქტებს.

II. ნორმის წინაპირობები

3

185-ე მუხლის მიხედვით, გამსხვისებელი ითვლება უძრავი ნივთის მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. მაშასადამე, იმ შემთხვევაში, როდესაც რეესტრის ჩანაწერის მიხედვით, გამსხვისებელი რეგისტრირებულია უძრავი ნივთის მესაკუთრედ, შემძენს შეუძლია, დაეყრდნოს საჯარო რეესტრის ჩანაწერს და იგი მოიპოვებს საკუთრებას ნივთზე. ერთადერთი გარემოება, რომელიც გამორიცხავს პრეზუმფციის მოქმედებას შემძენის სასარგებლოდ, არის მისი არაკეთილსინდისიერება, როდესაც მან იცის, რომ გამსხვისებელი არ არის მესაკუთრე, თუმცა იგი რეესტრში რეგისტრირებულია ასეთად. ამ ფაქტის ცოდნა ნიშნავს პოზიტიურ ცოდნას. „ამ უკანასკნელი საკითხის გამორკვევისას გათვალისწინებულ უნდა იქნეს შემძენის შესაძლებლობანი რეესტრის არასწორი ჩანაწერის ცოდნასთან მიმართებით, ანუ უნდა გაირკვეს, შემძენს გონივრული წინდახედულობის ფარგლებში უნდა სცოდნოდა თუ არა სადავო ფაქტი. ამდენად, შემძენის ინტერესების დაცვა უნდა მოხდეს არა მხოლოდ საჯარო რეესტრის მონაცემების გათვალისწინებით, არამედ ქონების მესაკუთრის ვინაობისადმი მისი სუბიექტური დამოკიდებულებით“.[2] ცხადია, შემძენს არ უნდა მოეთხოვოს იმაზე მეტის ცოდნა, რაც მის გონივრულ შესაძლებლობებს სცილდება.[3] მაშასადამე, შემძენის ცოდნა საჯარო რეესტრში მესაკუთრის შესახებ დამოკიდებულია კონკრეტულ ფაქტობრივ გარემოებებზე. მაგალითად, მის ნათესაურ კავშირზე ან ახლო ურთიერთობაზე ნივთის გამსხვისებელთან. შემძენის არაკეთილსინდისიერების ფაქტი გარკვეული უნდა იყოს მისი უძრავი ნივთის მესაკუთრედ რეგისტრაციამდე.




  1. საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2017 წლის 17 ოქტომბრის # 3/4/550 გადაწყვეტილება საქმეზე – „საქართველოს მოქალაქე ნოდარ დვალი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“.
  2. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2009 წლის 30 იანვრის # ას-505-741-08 გადაწყვეტილება.
  3. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2013 წლის 10 დეკემბრის # ას-189-182-2013 გადაწყვეტილება.


დატოვეთ კომენტარი
თქვენ შეგიძლიათ კომენტარის დატოვება ანონიმურად. თუ არ გსურთ ანონიმურობა, გაიარეთ რეგისტრაცია ან ავტორიზაცია.

Retrieved from "http://civilcode.ge/index.php?title=მუხლი_185._შემძენის_ინტერესების_დაცვა&oldid=1617"