Gccc-logo.png


მუხლი 235. აღნაგობის უფლების გასხვისება

From Georgian Civil Code Commentary
Jump to: navigation, search

მთავარი პროექტის შესახებ კომენტარის შესახებ ავტორები კონტაქტი

მუხლი 235. აღნაგობის უფლების გასხვისება


გიორგი რუსიაშვილი
ბოლო დამუშავება: 24 დეკემბერი, 2017

თუ მხარეთა შეთანხმებით აღნაგობის უფლების გასასხვისებლად ან გასაქირავებლად საჭიროა მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის თანხმობა, მესაკუთრეს შეუძლია, უარი თქვას ამ თანხმობის გაცემაზე მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ საამისოდ არსებობს მნიშვნელოვანი საფუძველი.

I. ზოგადი დებულებები

1

235-ე მუხლი აწესებს გამონაკლისს სამოქალაქო სამართალში მოქმედი ზოგადი წესიდან, რომლის მიხედვითაც განკარგვის უფლებამოსილების ჩამორთმევას, ვალდებულებითი შეთანხმების ძალით, სანივთო ძალა არ გააჩნია, ანუ ამ შეთანხმების დარღვევით განხორციელებული განკარგვა მაინც ნამდვილია. 235-ე მუხლის მიხედვით, აღნაგობის უფლების განკარგვის ან გაქირავების შეზღუდვა (მესაკუთრის თანხმობაზე დამოკიდებულად ქცევა) დასაშვებია იმ გამონაკლისი შემთხვევისათვის, როდესაც მესაკუთრეს აქვს საკმარისი საფუძველი ამ მოქმედების განხორციელებაზე უარის თქმისათვის. ამ შეთანხმების დარღვევით განხორციელებული განკარგვა არანამდვილია, რაც გამართლებულია იმით, რომ აღნაგობა არის ურთიერთობა, რომელიც, ჩვეულებრივ, დროში გაწელილია და სადაც მეაღნაგის პიროვნებას (მის გადახდისუნარიანობას, აღნაგობის მიზანსა და ა. შ.) განსაკუთრებული მნიშვნელობა ენიჭება.

II. გასხვისება-გაქირავების თანხმობასავალდებულოობა

2

235-ე მუხლი შეიცავს ამომწურავ ჩამონათვალს იმ მოქმედებებისას, რომელთა ნამდვილობაც, მხარეთა შეთანხმებით, მესაკუთრის თანხმობაზე შეიძლება იყოს დამოკიდებული. მესაკუთრეს გასხვისება-გაქირავებისათვის აუცილებელი თანხმობის გაცემა შეუძლია წინასწარვე, თუმცა, გამომდინარე იქიდან, რომ ამ თანხმობის რეგისტრაცია შეუძლებელია, ეს წინასწარ გაცემული თანხმობა გამოხმობადია.[1] დაუშვებელია მესაკუთრის მხრიდან ზოგადად თანხმობის გაცემის გამორიცხვა კონკრეტული შემთხვევებისათვის, ისევე როგორც მისი გაცემისათვის დამატებითი წინაპირობების დაწესება;[2] დაუშვებელია მეაღნაგისათვის გასხვისება-გაქირავებამდე მესაკუთრის თანხმობის მიღების ვალდებულების დაწესება.[3] თანხმობასავალდებულოობის ყველა სხვა შემთხვევა შესაძლებელია შეთანხმდეს მხოლოდ ვალდებულებითი შეთანხმების ძალით და მას სანივთო ეფექტი არ გააჩნია.[4]

3

გასხვისება-გაქირავების თანხმობასავალდებულოობას აქვს ნამდვილი 'სანივთო ძალა (იხ. 233-ე მუხლის მე-20 ველი) მესამე პირთა წინაშეც, იმგვარად, რომ საჯარო რეესტრში შეტანილი აუცილებელი თანხმობის გარეშე განხორციელებული ეს მოქმედება არანამდვილია.[5] რეესტრში შეტანამდე ამ დათქმას მესამე პირთა წინაშე სანივთო ძალა არ გააჩნია. თანხმობასავალდებულოობის შეთანხმება დასაშვებია აღნაგობის დადგენის შემდეგაც, აღნაგობის გარიგების შინაარსის ცვლილების ფორმით და მისი რეგისტრაციით საჯარო რეესტრში.

1. გასხვისება-გაქირავება

4

გასხვისებაში იგულისხმება უფლების გადაცემის ყველა ფორმა, აუქციონზე გატანის ჩათვლით. გასხვისების მსგავსად, თანხმობასავალდებულოა საანდერძო დანაკისრის შესრულების ფარგლებში აღნაგობის უფლების გადაცემაც.[6] ფართო გაგებით, გასხვისებაში უნდა მოიაზრებოდეს აღნაგობის უფლებრივად დატვირთვა იმგვარი სანივთო უფლებით, რომელიც აღნაგობის დასრულების შემდეგაც აგრძელებს არსებობას (მაგ., იპოთეკა). გაქირავებაში მოიაზრება აღნაგობის უფლების სხვისთვის დროებით სარგებლობაში გადაცემა.

2. შინაარსის ცვლილება

5

განსაკუთრებული შეთანხმების გარეშეც თანხმობასავალდებულო უფლების შინაარსის ცვლილება თანხმობასავალდებულოა, თუ ეს ცვლილება დამატებით ტვირთავს ამ უფლებას. ეს ეხება, მაგალითად, იმ სესხის ძირი თანხის ან პროცენტების გაზრდას, რომლის უზრუნველსაყოფადაც აღნაგობის უფლება იპოთეკით იყო დატვირთული, ვადამოსულობისა და ხელშეკრულების მოშლის ვადების არასახარბიელო ცვლილებას.[7] თუმცა ამის საპირისპიროდ ნეიტრალური ან იმგვარი ცვლილება, რომელიც აღნაგობის უფლების სასიკეთოდ ხდება, არ არის თანხმობასავალდებულო.

3. თანხმობის გაცხადება

6

თანხმობა უნდა განაცხადოს აღნაგობით დატვირთული მიწის ნაკვეთის მესაკუთრემ, ხოლო მისი გაკოტრებისას – გაკოტრების მმართველმა. კონკრეტულ ვადას თანხმობის გაცემისათვის კანონი არ ითვალისწინებს, თუმცა ნდობისა და კეთილსინდისიერების პრინციპიდან გამომდინარე, ის უნდა გაიცეს გონივრულ ვადაში, ორივე მხარის ინტერესების გათვალისწინებით.

7

თანხმობა (იხ. 99 მუხლის 21-ე და მომდევნო ველი) არის ცალმხრივი მიღებასავალდებულო ნების გამოხატვა, რომელიც უნდა გაიცეს მეაღნაგის ან მესამე პირის მიმართ და რომლის გაცემაც შეიძლება, როგორც წინასწარ, ასევე გასხვისება-გაქირავების დადების შემდეგაც. თანხმობა, ჩვეულებრივ, 'არაფორმასავალდებულოა და მე-100 მუხლის მიხედვით თავისუფლად გამოხმობადი.[8] გასხვისება-გაქირავების გარიგების რეგისტრაციამდე მესაკუთრის ცვლილების შემთხვევაში აუცილებელია ახალი მესაკუთრის თანხმობა.[9]

8

პატივსადები საფუძვლით თანხმობაზე უარის შემთხვევაში გარიგება სამუდამოდ არანამდვილია და შეუძლებელია მისი შემდგომი მოწონება.[10] თანხმობის გაცემის დაყოვნებამ შესაძლებელია წარმოშვას ზიანის ანაზღაურების ვალდებულება.[11]

III. თანხმობაზე უარის მნიშვნელოვანი საფუძველი

9

თანხმობაზე უარი დასაშვებია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, როდესაც: 1. გასხვისება-გაქირავების გარიგება ეწინააღმდეგება აღნაგობის დადგენით დასახულ მიზანს, 2. ამ მიზნის მიღწევას ექმნება მნიშვნელოვანი საფრთხე, 3. შემძენის (დამქირავებლის) პიროვნებიდან გამომდინარე, არსებობს აღნაგობის ურთიერთობიდან წარმომდგარი ვალდებულებების შეუსრულებლობის რისკი.

1. აღნაგობის დასახულ მიზანთან წინააღმდეგობაში მოსვლა/საფრთხის შექმნა

10

აღნაგობის დადგენით დასახული მიზანი, პირველ რიგში, გამომდინარეობს თავად აღნაგობის ხელშეკრულებიდან, ასაშენებელი ნაგებობის ხასიათიდან, ან მხარეთა დამატებითი შეთანხმებიდან, ისევე როგორც გარიგების დადების გარემოებებიდან და მხარეთა ქცევიდან.[12] ამ გაგებით, მიზანი შეიძლება იყოს ნაგებობის კონკრეტული ფორმით გამოყენება, მაგალითად: არაკომერციული მიზნით, საცხოვრებლად მრავალშვილიანი ოჯახისათვის ან მარტოხელა მშობლებისათვის,[13] ან იმ ფორმით, რომ ნაკვეთის მესაკუთრეს გადაუხადოს აღნაგობის ყოველთვიური სასყიდელი.[14]

11

აღნაგობის უფლების გასხვისება-გაქირავება ან უნდა ეწინააღმდეგებოდეს ზემოთ აღწერილ მიზანს, ან საფრთხეს უქმნიდეს მის მიღწევას. უკვე ჩაშლილი მიზნის საბოლოოდ ჩაშლა, ამ გაგებით, საკმარისი არ არის.[15]

12

მიზანთან წინააღმდეგობა გვაქვს სახეზე, როდესაც გასხვისება-გაქირავების შედეგად დასახული მიზანი ჩაიშლება, ან მხოლოდ არასრულად მიიღწევა; საფრთხის შექმნა, – როდესაც არსებობს მიზნის ჩაშლის სამომავლო რისკი.[16] ამის გამოსარკვევად აუცილებელია მთლიანი გასხვისება-გაქირავების ხელშეკრულების გაანალიზება, აღნაგობის უფლებრივად დატვირთვის ან ამ დატვირთვის გაუქმების ჩათვლით.[17] მიზნის ჩაშლის მაგალითია აღნაგობის უფლების კომერციული გამოყენების მიზნით გასხვისება, მაშინ, როდესაც მეაღნაგესა და მესაკუთრეს შორის დადებული ხელშეკრულებით მხოლოდ საცხოვრებელი კომპლექსის მშენებლობა იყო დაგეგმილი.[18] არის თუ არა მიზნის ჩაშლა, ან მისთვის საფრთხის შექმნა მნიშვნელოვანი, უნდა დადგინდეს ობიექტური საზომით, მესაკუთრისა და მეაღნაგის ინტერსებისა და მიზნების გათვალისწინებით. გასათვალისწინებელია, მაგალითად, ის ფაქტი, ითმენდა თუ არა მესაკუთრე აქამდე საკუთარი ნაკვეთით ამგვარად სარგებლობას, რაც შეიძლება იყოს მითითება იმ გარემოებაზე, რომ მისთვის მიზნის ჩაშლა, საბოლოო ჯამში, უმნიშვნელოა.[19] თუ აღნაგობის შემძენი უარს ამბობს, იკისროს ის ვალდებულებები, რაც მეაღნაგეს ჰქონდა ნაკისრი თავდაპირველი ხელშეკრულებით,[20] მიზნის ჩაშლა დამოკიდებულია იმაზე, თუ რა ვალდებულებას ეხება საქმე. აღნაგობის სასყიდლის გადახდის ვალდებულებაზე უარი ამ კონტექსტში, ჩვეულებრივ, ყოველთვის მნიშვნელოვანია და არის დასახული მიზნის ჩაშლა.

13

მიზნისათვის საფრთხის შექმნის საბაბით მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს შეუძლია, უარი თქვას თანხმობის გაცემაზე იმ შემთხვევაშიც, როდესაც აღნაგობის გასხვისება ხდება სპეკულაციური მიზნებისათვის (მოგების მიღების წადილი ნებისმიერ ფასად), რადგან ამ შემთხვევაში ხდება მესაკუთრის უფლებრივ სფეროში შეჭრა.[21]

2. აღნაგობის შემძენის პიროვნება

14

თანხმობის გაცემაზე უარი დასაშვებია ასევე იმ შემთხვევაშიც, როდესაც ახალი მეაღნაგის პიროვნება არ იძლევა აღნაგობით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების გარანტიას. აქ, პირველ რიგში, გადამწყვეტია, არის თუ არა შემძენი პიროვნულად სანდო და გადახდისუნარიანი.[22] გამართლებული ეჭვის გაქარწყლება შესაძლებელია შესაბამისი უზრუნველყოფის საშუალების კისრებით.[23] აბსტრაქტული ეჭვი საკმარისი არ არის.[24]

3. დამატებითი შეთანხმება

15

ხელშეკრულების თავისუფლების პრინციპიდან გამომდინარე, მხარეებს შეუძლიათ, გაითვალისწინონ სხვა დამატებითი შემთხვევები, ან წინაპირობები, რომელთა არსებობის შემთხვევაში მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს არ ექნება აღნაგობის გასხვისებაზე უარის თქმის უფლება.[25] ამგვარი დათქმა ნამდვილია მისი რეესტრში შეტანის მომენტიდან.

4. თანხმობა აღნაგობის უფლებრივად დატვირთვის შემთხვევაში

16

ფართო გაგებით, აღნაგობის გასხვისებაში უნდა მოვიაზროთ ასევე მისი უფლებრივად დატვირთვა, რომელიც თანმხობასავალდებულოა. თუმცა მესაკუთრე ვალდებულია, გასცეს ეს თანხმობა, თუ აღნაგობის დატვირთვით მისი მიზნის მიღწევას საფრთხე არ ექმნება და ეს დატვირთვა რჩება ჩვეულებრივი მეურნეობის ფარგლებში, რომელშიც იგულისხმება დატვირთვის სანაცვლო სარგებლის მიღება.[26]

IV. თანხმობის ჩანაცვლება

17

მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს თანხმობაზე უარის თქმის უფლება აქვს მხოლოდ მნიშვნელოვანი საფუძვლით, ყველა სხვა შემთხვევაში მეაღნაგეს უფლება აქვს, მოსთხოვოს მას თანხმობის გაცხადება და განუცხადებლობის შემთხვევაში მიმართოს სასამართლოს. სასამართლოსათვის მიმართვა მეაღნაგეს შეუძლია ასევე თანხმობის პირობადებულად გაცემისას, როდესაც ეს პირობა დაუშვებელია, ან შეზღუდულად გაცხადების შემთხვევაშიც.[27]




  1. Heinemann, in MüKo ErbbauRG, 7. Aufl., 2017, § 5, Rn. 2.; Maaß, in Beck OK ErbbauRG, 43. Aufl., 2017, § 5, Rn. 2.
  2. BayObLG NJW-RR 2000, 162.
  3. OLG Zweibrücken DNotZ 2004, 934.
  4. Maaß, in Beck OK ErbbauRG, 43. Aufl., 2017, § 5, Rn. 2.
  5. იქვე.
  6. Maaß, in Beck OK ErbbauRG, 43. Aufl ., 2017, § 5, Rn. 4.
  7. იქვე.
  8. BGH NJW 1963, 36; OLG München BeckRS 2016, 17413.
  9. OLG Celle RNotZ 2005, 542.
  10. Heinemann, in MüKo ErbbauRG, 7. Aufl., 2017, § 6, Rn. 7.
  11. OLG Hamm BeckRS 2016, 413 Rn. 42.
  12. BayObLGZ 1972, 260; შდრ. ასევე BGH NJW 1987, 1942.
  13. Maaß, in Beck OK ErbbauRG, 43. Aufl., 2017, § 7, Rn. 5.
  14. BGH NJW 1987, 1942.
  15. OLG Hamm FGPRax 2010, 320.
  16. Maaß, in Beck OK ErbbauRG, 43. Aufl., 2017, § 7, Rn. 6.
  17. OLG Düsseldorf MittRhNotK 1995, 62.
  18. Maaß, იქვე, Rn. 6.
  19. BayObLGZ 1972, 264.
  20. შდრ. BGH NJW 1987, 1942; BayObL NJW-RR 1998, 161.
  21. OLG Stuttgart NJW 1958.
  22. OLG Hamm NJWE-MietR 1996, 58; Heinemann, in MüKo ErbbauRG, 7. Aufl., 2017, Rn. 7.
  23. OLG München BeckRS 2015, 2413.
  24. OLG Frankfurt NJW-RR 2006, 387; OLG Hamm NJW-RR 2008, 605.
  25. Maaß, in Beck OK ErbbauRG, 43. Aufl., 2017, § 7, Rn. 10.
  26. OLG Hamm NJW 1968, 554, საკმარისია, თუ ეს საპირწონე სარგებელი არა ნაგებობის, არამედ, ზოგადად, მეაღნაგის ეკონომიკური მდგომარეობის გაუმჯობესებას ემსახურება.
  27. Maaß, in Beck OK ErbbauRG, 43. Aufl., 2017, § 7, Rn. 14.


დატოვეთ კომენტარი
თქვენ შეგიძლიათ კომენტარის დატოვება ანონიმურად. თუ არ გსურთ ანონიმურობა, გაიარეთ რეგისტრაცია ან ავტორიზაცია.

Retrieved from "http://civilcode.ge/index.php?title=მუხლი_235._აღნაგობის_უფლების_გასხვისება&oldid=1746"