Gccc-logo.png


მუხლი 300. იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის გადასვლა კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში

From Georgian Civil Code Commentary
Jump to: navigation, search

მთავარი პროექტის შესახებ კომენტარის შესახებ ავტორები კონტაქტი

მუხლი 300. იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის გადასვლა კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში


გიორგი რუსიაშვილი
ბოლო დამუშავება: 24 დეკემბერი, 2017

1. თუ იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის მესაკუთრე გააჭიანურებს იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის დაკმაყოფილებას, იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი შეიძლება გადავიდეს კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში, თუკი კრედიტორი (იპოთეკარი) და იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის მესაკუთრე ამის თაობაზე ერთობლივი განცხადებით მიმართავენ მარეგისტრირებელ ორგანოს.

2. იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში გადასვლისას იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად ითვლება იმ შემთხვევაშიც, როდესაც იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის ღირებულება მთლიანად არ ფარავს ამ მოთხოვნის ოდენობას, თუ კანონით ან მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის დადგენილი.

3. თუ იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის მესაკუთრე გააჭიანურებს იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის დაკმაყოფილებას და იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი არ გადავა კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში ამ მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, ნოტარიუსი გასცემს სააღსრულებო ფურცელს, თუ ამის თაობაზე არსებობს მხარეთა შეთანხმება და ნოტარიუსმა სანოტარო აქტში წერილობით განმარტა სააღსრულებო ფურცლის გაცემის სამართლებრივი შედეგები. ნოტარიუსის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე იძულებითი აღსრულება განხორციელდება „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად.

საქართველოს 2000 წლის 5 დეკემბრის კანონი #638 – სსმ I, #48, 16.12.2000 წ., მუხ. 138.
საქართველოს 2007 წლის 29 ივნისის კანონი #5127 – სსმ I, #27, 17.07.2007 წ., მუხ. 260.
საქართველოს 2009 წლის 4 დეკემბრის კანონი #2284 – სსმ I, #45, 21.12.2009 წ., მუხ. 329.
საქართველოს 2013 წლის 25 დეკემბრის კანონი #1864 – ვებგვერდი, 30.12.2013 წ.

I. ზოგადი დებულებები

1

ე.წ. lex commissoria, ანუ დათქმა, რომლის მიხედვითაც, იპოთეკით (ან გირავნობით) დატვირთული საგანი უზრუნველყოფილი მოთხოვნის შეუსრულებლობის შემთხვევაში უნდა გადავიდეს იპოთეკარის (მოგირავნის) საკუთრებაში, ზოგადად უკუგდებულია მესაკუთრის გაყვლეფის რისკის გამო, რომელსაც ის საკუთარ თავში შეიცავს.[1] ამგვარი დათქმა მიჩნეულია სანივთო უზრუნველყოფის საშუალებების სამართლებრივ ბუნებასთან შეუთავსებლად,[2] რასაც ქართველმა კანონმდებელმა გირავნობის სამართლის რეფორმისას არასაკმარისად გაუწია ანგარიში (იხ. მუხ. 260¹, მე-2 და მომდევნო ველები).

2

გირავნობისაგან განსხვავებით, lex commissoria იპოთეკის უფლების შემთხვევაში თვისებრივად განსხვავებულად არის მოწესრიგებული. 300 I გამორიცხავს მის შეთანხმებას იპოთეკის ხელშეკრულებაში (იხ. ქვემოთ).[3] ამ აკრძალვის გვერდის ავლა არ უნდა მოხდეს არც ხელშეკრულებაში რაიმე სხვა დათქმის გათვალისწინებით, რომელიც თავისი არსით მისი ტოლფასი იქნებოდა. შესაბამისად, დაუშვებელია, მაგალითად, საკუთრების პირობადებული გადაცემა (უზრუნველყოფილი ვალდებულების შეუსრულებლობის პირობით)[4] ან იპოთეკის სანივთო შინაარსის ნაწილად მესაკუთრის ვალდებულების გათვალისწინება, იპოთეკის ვადამოსულობისას გადასცეს იპოთეკარს საკუთრება.[5] ეს უკანასკნელი იქნებოდა იპოთეკის უფლების იმპერატიული შინაარსის დაუშვებელი მოდიფიცირება. ბათილია ასევე საჯარო რეესტრში მისამართ განცხადებაზე ხელმოწერის წინასწარი დელეგირება.[6]

3

მე-300 მუხლი ეხება როგორც შემთხვევას, როდესაც მესაკუთრე და მოვალე ერთი და იგივე პირია, ასევე იმ შემთხვევასაც, როდესაც ისინი სხვადასხვა პირები არიან.

II. „გაჭიანურებამდე“ საკუთრებაში გადასვლის შეთანხმების აკრძალვა

4

იპოთეკით დატვირთული საგნის იპოთეკარის საკუთრებაში გადასვლაზე მხარეები შეიძლება შეთანხმდნენ მხოლოდ უზრუნველყოფილი მოთხოვნის შესრულების „გაჭიანურების“ შემდეგ, რაც სახეზეა მესაკუთრის მიერ შესრულების ვადის გადაცილებისას (იხ. ქვემოთ).[7]

5

იპოთეკის ვადამოსულობამდე საკუთრებაში გადასვლით დაკმაყოფილების დათქმის შეთანხმებისას მოვალე (ან არამოვალე) მესაკუთრეს ჯერ კიდევ იმედი აქვს, რომ ვალის დაფარვა მოხდება დროულად და დატვირთული საგნის კრედიტორის საკუთრებაში გადასვლამდე საქმე არ მივა. ეს იმედი, რომელიც შეიძლება გადამეტებული თავდაჯერებულობის (ან მოვალის ნდობის) შედეგი იყოს, უბიძგებს მას ობიექტურად არაფრით გამართლებული ნაბიჯისაკენ. სხვაგვარადაა საქმე უზრუნველყოფილი მოთხოვნის შეუსრულებლობისა და იპოთეკის ვადამოსულობის მომენტის დადგომისას. ამ შემთხვევაში მესაკუთრე უკვე რეალურად დგას დატვირთული საგნის დაკარგვის რისკის წინაშე და აღარ იქნება თანახმა, საკუთრებაში გადასცეს იპოთეკარს ნივთი, რომლის ღირებულებაც ბევრად აღემატება მოთხოვნის ღირებულებას.

1. საკუთრებაში გადასვლის დათქმის არანამდვილობა

6

300 I მუხლიდან უკუდასკვნით გამომდინარეობს, რომ „გაჭიანურებამდე“ შეთანხმებული იპოთეკის საგნის საკუთრებაში გადაცემის ვალდებულება არანამდვილია. ამგვარი შეთანხმება არანამდვილია იმ შემთხვევაშიც, როდესაც კრედიტორი კისრულობს საგნის ღირებულებასა და მოთხოვნის ოდენობას შორის განსხვავების კომპენსაციის ვალდებულებას.[8] იგივე წესი მოქმედებს იპოთეკის ვადამოსულობისას კრედიტორის სასარგებლოდ მხოლოდ ვალდებულებითი შესყიდვის უფლების[9] შეთანხმების შემთხვევაშიც.[10]

2. გამონაკლისები

7

საკუთრებაში გადაცემის შეთანხმება არანამდვილია მხოლოდ მაშინ, როდესაც ის ემსახურება კრედიტორის დაკმაყოფილებას უზრუნველყოფილი ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში,[11] ანუ როდესაც ის ანაცვლებს იპოთეკის საგნის 301-ე მუხლით გათვალისწინებულ რეალიზაციის ფორმებს ამ საგნის პირდაპირ იპოთეკარის საკუთრებაში გადაცემით.[12]

8

ამგვარი შეთანხმება არ არის არანამდვილი, თუ ის არ ემსახურება უზრუნველყოფილი მოთხოვნის გამო კრედიტორის დაკმაყოფილებას, მაგალითად, მაშინ, როდესაც მხარეები ათანხმებენ გამყიდველის გასვლის უფლებას ნასყიდობის ფასის გადაუხდელობის შემთხვევაში, რომლის უზრუნველსაყოფადაც იპოთეკით იყო დატვირთული ნასყიდობის საგანი.[13] ამ დროს დგება 300 I მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევის იდენტური შედეგი – უზრუნველყოფილი მოთხოვნის შეუსრულებლობისას კრედიტორს იპოთეკის საგანი გადაეცემა (უკან) საკუთრებაში, თუმცა საკუთრებაში გადაცემა გასვლის თანმდევი შედეგია და არა იპოთეკარის დაკმაყოფილების ფორმა. 300 I მუხლიდან უკუდასკვნით გამომდინარე აკრძალვა ამ შემთხვევაში დარღვეული არ არის.[14]

9

არანამდვილობა სახეზე არ არის იმ შემთხვევაში, როდესაც საკუთრებაში გადაცემის ვალდებულების შეთანხმება მიბმული არ არის მესაკუთრის მიერ იპოთეკის ვადამოსულობისას უზრუნველყოფილი მოთხოვნის შეუსრულებლობასთან, არამედ შეთანხმებულია მისგან დამოუკიდებლად. თუმცა ამ შემთხვევაში გადამწყვეტია შეთანხმების არა სიტყვასიტყვითი განმარტება, არამედ მისი ეკონომიკური მიზანი.[15] ჩვეულებრივ, უნდა მოქმედებდეს ვარაუდი იმისა, რომ იპოთეკის დადგენის ხელშეკრულებასთან თანადროულად შეთანხმებული საკუთრებაში გადაცემის ვალდებულება სწორედ მოთხოვნის უზრუნველყოფის მიზანს ემსახურება.[16]

3. კრედიტორის დაკმაყოფილების განსხვავებული ფორმის შეთანხმების დაუშვებლობა

10

გარდა ზემოთ ხსენებულისა, არანამდვილია შეთანხმება, რომლითაც მხარეები ითვალისწინებენ იპოთეკარის დაკმაყოფილების 301-ე მუხლისგან განსხვავებულ წესს. იხ. მუხ. 301, მე-12 ველი.

III. „გაჭიანურების“ შემდეგ საკუთრებაში გადასვლის შეთანხმება, 300 I

11

საკუთრებაში გადაცემის შეთანხმება 300 I მუხლის მიხედვით დასაშვებია მხოლოდ მესაკუთრის მიერ უზრუნველყოფილი მოთხოვნის, – რომლის შესრულების უფლებაც მას მინიჭებული აქვს 292 I მუხლის მიხედვით, მაშინაც კი, როდესაც ის არ არის იპოთეკარის პირადი მოვალე, – შესრულების გა- ჭიანურების შემთხვევაში.

1. „გაჭიანურება“, ანუ ვადის გადაცილება

12

გაჭიანურება, რომელიც არ არის შესრულების სამართლის ტექნიკური ტერმინი, უნდა გავიგოთ შესრულების ვადის გადაცილების (მე-400 და მომდევნო მუხლები) სინონიმად, თუ მესაკუთრე, ამავდროულად, პირადი მოვალეა, ხოლო თუ არამოვალე მესაკუთრეს ეხება საქმე, მას შეერაცხება 300 I მუხლის მოვალის მიერ ვადის გადაცილება.[17]

13

გაჭიანურებისათვის აუცილებელია:

ა) პირველ რიგში, კრედიტორის ნამდვილი და განხორციელებადი მოთხოვნის არსებობა. ამგვარად, მოთხოვნა არ უნდა იყოს შესაგებლით დატვირთული. თუ კრედიტორის უფლებას უპირისპირდება მესაკუთრის შესაგებელი 291-ე მუხლის მიხედვით, ის ვერ იქნება ვადაგადაცილებული; თუ საქმე ეხება ისეთ შესაგებელს, რომელიც მატერიალურსამართლებრივად მხოლოდ მისი წარდგენის შემთხვევაში არიდებს თავიდან მოვალეს ვადის გადაცილებას, მაშინ აუცილებელია მისი წარდგენა.[18]

14

ბ) გარდა ამისა, იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნა უნდა იყოს ვადამოსული.[19] შესრულების ვადა შეიძლება დათქმული იყოს კალენდარულად განსაზღვრული ან განსაზღვრადი თარიღის მიხედვით. ამ შემთხვევაში შესრულების ვადის გადაცილება ავტომატურად აქცევს მოვალეს ვადაგადაცილებულად.[20] გაფრთხილება საჭიროა, თუ ეს წინაპირობა სახეზე არ არის. იპოთეკარმა უნდა გააფრთხილოს არა მხოლოდ მოვალე, არამედ ასევე მესაკუთრეც, თუ ის ამავდროულად არ არის მისი პირადი მოვალე, თუმცა რეესტრში ფიქსირებული მოჩვენებითი მესაკუთრის გაფრთხილებაც შეიძლება ნამდვილი იყოს 312-ე მუხლის მიხედვით.[21]

გ) იხ. მოშლაზე დამოკიდებული მოთხოვნის შემთხვევაში იპოთეკის ვადამოსულობასთან დაკავშირებით მუხ. 291, მე-16 და მომდევნო ველები.

დ) მოვალე-მესაკუთრე არ ჩაითვლება ვადაგადაცილებულად, თუ ვალდებულება არ შესრულდა ისეთ გარემოებათა გამო, რომლებიც მოვალის ბრალით არ არის გამოწვეული (401). არამოვალე მესაკუთრის შემთხვევაში ეს დანაწესი გამოიყენება ანალოგიით მის სასარგებლოდ.

2. შეთანხმება საკუთრებაში გადასვლასთან დაკავშირებით

15

შეთანხმება იპოთეკის საგნის იპოთეკარის საკუთრებაში გადასვლასთან დაკავშირებით დასაშვებია მხოლოდ ზემოთ ხსენებული ვადის გადაცილების შემდეგ.[22] ის უნდა მოხდეს იპოთეკარსა და მესაკუთრეს შორის. ამ შემთხვევაშიც შეთანხმება შესაძლებელია მხოლოდ კანონით დაშვებულ ჩარჩოებში (მაგ., 54-ე მუხლი).[23] ამ დროს არ უნდა უარესდებოდეს სხვა იპოთეკარებისა და ნივთზე სხვა სანივთო უფლების მქონე პირთა უფლებრივი მდგომარეობა და კრედიტორი არ უნდა იღებდეს მოგებას, რომელიც აჭარბებს მისი მოთხოვნის ოდენობას. უკანასკნელ შემთხვევაში სახეზეა გამყვლეფი გარიგება 54-ე მუხლის მიხედვით.

16

შეთანხმებისათვის აუცილებელია 323-ე მუხლით გათვალისწინებული ფორმის დაცვა.

17

იპოთეკარის საკუთრების დარეგისტრირებისათვის აუცილებელია მესაკუთრისა და იპოთეკარის ერთობლივი განცხადების წარდგენა საჯარო რეესტრში და საკუთრებაში გადასვლის საფუძვლის მითითება (საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის 14 VIII მუხლი).[24]

IV. იპოთეკის საგნის საკუთრებაში გადაცემით დაკმაყოფილება

18

განსხვავებით გირავნობისაგან (იხ. მუხ. 276, მე-10 ველი), იპოთეკარის იპოთეკის საგნის საკუთრებაში გადაცემის გზით დაკმაყოფილებისას ისე მწვავედ არ დგება უზრუნველყოფილი მოთხოვნისა და იპოთეკის საგნის ღირებულების შეპირისპირების საკითხი, გამომდინარე იქიდან, რომ იპოთეკარს აქვს არა იპოთეკის საგნის მისაკუთრების უფლება (მუხ. 276, მე-3 ველი) წინასწარი დათქმის საფუძველზე, არამედ საკუთრებაში გადასვლა მხარეებმა მხოლოდ მოთხოვნის ვადამოსულობის შემდეგ უნდა შეათანხმონ და ამგვარად შეთანხმებასა და საკუთრებაში გადასვლის მომენტამდე ნივთის ღირებულების ცვლილება აპრიორი გამორიცხულია.

19

საპირისპირო შეთანხმების გარეშე, 300 II მუხლის მიხედვით, იპოთეკარი დაკმაყოფილებულად ითვლება მაშინაც კი, როდესაც იპოთეკის საგნის ღირებულება ჩამოუვარდება მოთხოვნის ოდენობას, თუმცა ამ ღირებულებას მაინც ენიჭება მნიშვნელობა, თუ მხარეები სწორედ საპირისპიროზე შეთანხმდნენ ან გირაოს ღირებულება აღემატება მოთხოვნას. ამ საპირისპიროზე შეთანხმების შემთხვევაში მოთხოვნა დაფარულად უნდა ჩაითვალოს საკუთრებაში გადაცემული საგნის საბაზრო ღირებულების ნაწილში.

20

იმ შემთხვევაში კი, როდესაც საკუთრებაში გადასვლის მომენტისათვის საგნის ღირებულება აღემატება მოთხოვნის ოდენობას, იპოთეკარმა ან ფულით უნდა აანაზღაუროს ეს სხვაობა, ან მხოლოდ (საკუთარი მოთხოვნის შესაბამისი) წილობრივი თანასაკუთრება უნდა მოიპოვოს იპოთეკის საგანზე (შდრ. მუხ. 276, მე-10 ველი).

V. იპოთეკის საგნის რეალიზაცია ნოტარიუსის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე

21

სანოტარო წესით დამოწმებულ (ნოტარიატის შესახებ საქართველოს კანონის 40 III ა) იპოთეკის ხელშეკრულებაში მხარეებს შეუძლიათ, გაითვალისწინონ იპოთეკის საგნის რეალიზაცია ნოტარიუსის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე.[25] ნოტარიუსის მიერ სააღსრულებო ფურცელი გაიცემა კრედიტორის (მისი უფლებამონაცვლის) წერილობითი განცხადების საფუძველზე, რომელსაც უნდა დაერთოს თავად სანოტარო აქტი. ამასთან, ნოტარიუსი სააღსრულებო ფურცელს გასცემს ვალდებულების შეუსრულებლობის დამადასტურებელი დოკუმენტების გამოთხოვის გარეშე (ნოტარიატის შესახებ საქართველოს კანონის 40 I, II მუხლი). ნოტარიუსის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცლის რეკვიზიტები გაწერილია სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ კანონის 21 III¹ მუხლში.




  1. Motive zu dem Entwurfe eines bürgerlichen Gesetzbuches für das deutsche Reich III, Berlin, 1896, S. 680; ისტორიულ პერსპექტივაში იხ. Verhagen, Die Vereinbarung des Pfandverfalls im ius commune, ZEuP 2011, S. 109.
  2. Lieder, in MüKo BGB, 7. Aufl., 2017, § 1149, Rn. 1.
  3. Wolfsteiner, in Staudinger BGB, 16. Aufl., 2015, § 1149, Rn. 1.
  4. Lieder, იქვე, Rn. 2.
  5. იქვე.
  6. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2010 წლის 25 მაისის #ას-1283-1538-09 გადაწყვეტილება; ჭანტურია, კრედიტის უზრუნველყოფის სამართალი, 2012, გვ. 102.
  7. BGH NJW 1995, 2635; Wolfsteiner, in Staudinger BGB, 16. Aufl., 2015, § 1149, Rn. 1.
  8. BGH NJW 1995, 2635.
  9. შეთანხმება, რომელიც იპოთეკარს უფლებას ანიჭებს, ცალმხრივი ნების გამოხატვით დადოს ნასყიდობა, რომლის შინაარსიც ამ შესყიდვის უფლების მიმნიჭებელ შეთანხმებაშია გაწერილი.
  10. Wolfsteiner, in Staudinger BGB, 16. Aufl., 2015, § 1149, Rn. 7.
  11. RGZ 92, 101; RGZ 130, 227; Wolfsteiner, in Staudinger BGB, 16. Aufl., 2015, § 1149, Rn. 9.
  12. Lieder, in MüKo BGB, 7. Aufl., 2017, § 1149, Rn. 6.
  13. იქვე, Rn. 7.
  14. Lieder, in MüKo BGB, 7. Aufl., 2017, § 1149, Rn. 8.
  15. RGZ 92, 105; Wolfsteiner, in Staudinger BGB, 16. Aufl., 2015, § 1149, Rn. 10.
  16. შდრ. Lieder, in MüKo BGB, 7., Aufl., 2017, § 1149, Rn. 8.
  17. შდრ. ჭანტურია, კრედიტის უზრუნველყოფის სამართალი, 2012, გვ. 98, 115 და შემდგ.; შოთაძე, იპოთეკა როგორც საბანკო კრედიტის უზრუნველყოფის საშუალება, 2012, გვ. 248.
  18. Lieder, in MüKo BGB, 7. Aufl., 2017, § 1146, Rn. 5.
  19. ჭანტურია, კრედიტის უზრუნველყოფის სამართალი, 2012, გვ. 65.
  20. იქვე, გვ. 115.
  21. Wolfsteiner, in Staudinger BGB, 16. Aufl., 2015, § 1146, Rn. 7.
  22. მე-300 მუხლში განხორციელებული უკანასკნელი ცვლილებების შემდეგ ცალსახად გადაიჭრა საკითხი (შდრ. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2011 წლის 1 აგვისტოს #ას-164-158-2011 განჩინება), უნდა იყოს თუ არა ეს შეთანხმება იპოთეკის ხელშეკრულების ნაწილი.
  23. Wolfsteiner, in Staudinger BGB, 16. Aufl., 2015, § 1149, Rn. 16, 17.
  24. ეს არის მატერიალურსამართლებრივი შეთანხმებით მინიჭებული უფლების რეალიზაციის პროცედურა (საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2010 წლის 25 მაისის #ას-1283-1538-09 გადაწყვეტილება); კამათი ამასთან დაკავშირებით (იხ. ჭანტურია, კრედიტის უზრუნველყოფის სამართალი, 2012, გვ. 99 და შემდგ.) 2013 წელს განხორციელებული ცვლილებების შემდეგ უსაგნოდ უნდა ჩაითვალოს.
  25. იხ. ამასთან დაკავშირებით: ჭანტურია, კრედიტის უზრუნველყოფის სამართალი, 2012, გვ. 104 და შემდგ.


დატოვეთ კომენტარი
თქვენ შეგიძლიათ კომენტარის დატოვება ანონიმურად. თუ არ გსურთ ანონიმურობა, გაიარეთ რეგისტრაცია ან ავტორიზაცია.

Retrieved from "http://civilcode.ge/index.php?title=მუხლი_300._იპოთეკით_დატვირთული_უძრავი_ნივთის_გადასვლა_კრედიტორის_(იპოთეკარის)_საკუთრებაში&oldid=2156"