Gccc-logo.png


მუხლი 301. იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის რეალიზაციის მოთხოვნა

From Georgian Civil Code Commentary
Jump to: navigation, search

მთავარი პროექტის შესახებ კომენტარის შესახებ ავტორები კონტაქტი

მუხლი 301. იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის რეალიზაციის მოთხოვნა


გიორგი რუსიაშვილი
ბოლო დამუშავება: 24 დეკემბერი, 2017

1. თუ მოვალე არ დააკმაყოფილებს მოთხოვნას, რომლის უზრუნველყოფის საშუალებაც არის იპოთეკა, იპოთეკარი უფლებამოსილია, მოითხოვოს უძრავი ნივთის რეალიზაცია, თუ იპოთეკის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

1¹. მოთხოვნა, რომლის უზრუნველყოფის საშუალებაც არის იპოთეკა, დაკმაყოფილებულად ითვლება იმ შემთხვევაშიც, როდესაც იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის რეალიზაციიდან ამონაგები თანხა საკმარისი არ არის იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის დასაფარავად, თუ კანონით ან მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის დადგენილი.

2. რეალიზაცია ხორციელდება ამ თავში მოცემული წესებისა და „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად.

3. მხარეები შეიძლება შეთანხმდნენ აუქციონის ჩატარების სხვა წესზე მხოლოდ ამ კოდექსის 302-ე მუხლის მე-6 ნაწილით, 3061–3063 მუხლებით, 3065 მუხლის პირველი ნაწილითა და 307-ე მუხლის მე-2 ნაწილით დადგენილი მოთხოვნების გათვალისწინებით.

I. ზოგადი დებულებები

1

301-ე მუხლი ნათელყოფს, რომ იპოთეკის დაკმაყოფილება უნდა მოხდეს არა იპოთეკარის ან მესაკუთრის მიერ შერჩეული მათთვის მოსახერხებელი რეალიზაციის ღონისძიების გამოყენებით, არამედ მხოლოდ (მოსამართლის ან ნოტარიუსის მიერ გაცემული) სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე იძულებითი აღსრულების ან 302-ე და მომდევნო მუხლებში მოწესრიგებული კერძოსამართლებრივი აუქციონის ფარგლებში.[1] სამივე ამ საკმაოდ დეტალურად გაწერილი რეალიზების პროცედურის ფარგლებში უზრუნველყოფილია ნივთზე უფლების მფლობელი ყველა პირის ინტერესების დაცვა.[2] ამ უფლებათა ჩახლართული რანგი, მიწასთან დაკავშირებული საჯაროსამართლებრივი ვალდებულებების გათვალისწინებით, ისევე როგორც მესაკუთრის იპოთეკის წარმოშობის შესაძლებლობა, აუცილებელს ხდის საგნის რეალიზაციისას სპეციალური ცოდნით აღჭურვილი პირის ჩართვას.[3]

2

301-ე მუხლში მოწესრიგებული იპოთეკით დატვირთული საგნის რეალიზაციის ფორმები ატარებს იმპერატიულ და ამომწურავ ხასიათს, მათი მოდიფიცირება ან მხარეთა მიერ რეალიზაციის სხვა ფორმაზე (როგორც წინასწარ, ისე იპოთეკის ვადამოსულობის მომენტიდან) შეთანხმება (გარდა მე-300 მუხლისა) დაუშვებელია.[4] დაუშვებელია, მაგალითად, იპოთეკის საგნის პირდაპირი მიყიდვის გზით რეალიზების შეთანხმება ან კრედიტორისათვის ნივთის გაყიდვის გამოუხმობადი მინდობილობის მინიჭება,[5] „რადგან ეს არის საჯარო წესრიგის დარღვევა, როდესაც ერთი ან მეორე მხარე უარს ამბობს იმ ნორმებზე, რომელთა მეშვეობითაც კანონმდებელი ცდილობს, უზრუნველყოს უფლების განხორციელება თანმიმდევრული და სამართლიანი [პროცედურის] მეშვეობით“.[6] ურთიერთდაპირისპირებულ ინტერესთა მორიგება შესაძლებელია მხოლოდ კანონით წინასწარგაწერილი პროცედურის დაცვით.[7]

II. იპოთეკით დატვირთული საგნის რეალიზაცია

1. რეალიზაციის მოთხოვნის სამართლებრივი ბუნება

3

გაბატონებული მოსაზრების[8] მიხედვით, იპოთეკარის მიერ იპოთეკით დატვირთული საგნის რეალიზაციის უფლება მიმართულია არა მესაკუთრისაგან რაიმე შესრულების მოთხოვნისაკენ, არამედ მხოლოდ ავალდებულებს მას დატვირთული უძრავი ნივთის რეალიზაციის თმენას. საპირისპირო მოსაზრების მიხედვით,[9] იპოთეკარის მოთხოვნის შინაარსი გულისხმობს მესაკუთრის შესრულების ვალდებულებას – გადასცეს მას გარკვეული რაოდენობის თანხა „მიწის ნაკვეთიდან“; რა თქმა უნდა, ამ მოთხოვნის გამო იძულებითი აღსრულება დაიშვება მხოლოდ ქონების კონკრეტული ნაწილის, კერძოდ, დატვირთული ნაკვეთის მიმართ.

4

გამოთქმულია მოსაზრება,[10] რომელიც იპოთეკის უფლებას აღიქვამს ბატონობის უფლებად. სხვა მოსაზრების მიხედვით, ის არის თმენის ვალდებულება, მიმართული სახელმწიფოსა და არა მესაკუთრის წინააღმდეგ.[11]

5

ამ მოსაზრებათა კონგლომერატიდან ყველაზე უფრო დამაჯერებელი ჩანს პოზიცია, რომელიც იპოთეკის საფუძველზე მესაკუთრეს მიიჩნევს ვალდებულად, ითმინოს იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის რეალიზაცია.[12] ამ მოსაზრების სასარგებლოდ მეტყველებს 286-ე მუხლის ფორმულირება, რომელშიც საუბარია მესაკუთრის არა გადახდის ვალდებულებაზე (განსხვავებით გსკ-ის 1113-ე პარაგრაფისაგან), არამედ იპოთეკარის მოთხოვნაზე, დაიკმაყოფილოს თავისი მოთხოვნა. მართალია, იპოთეკარის დაკმაყოფილება საგნის საკუთრებაში გადაცემით (300 I) ან კერძოსამართლებრივ აუქციონზე მისი რეალიზება 302 I მუხლის მიხედვით გულისხმობს მესაკუთრის თანაქმედებასაც (შეთანხმება), თუმცა მათ უკან არ დგას მესაკუთრის შესრულების ვალდებულება, არამედ დაკმაყოფილების ეს ფორმები მხოლოდ ანაცვლებენ რეალიზაციის თმენის ვალდებულებას.

2. რეალიზაციის მოთხოვნის წინაპირობები

ა) რეალიზაციის მოთხოვნა

6

რეალიზაციის მოთხოვნის ობიექტური წინაპირობაა იპოთეკის უფლების არსებობა, რომლის მტკიცების ტვირთიც, ჩვეულებრივ, არ ეკისრება კრედიტორს, მის სასარგებლოდ მოქმედი რეესტრის სისწორის პრეზუმფციის გამო (312).[13] სანივთო უფლების წინააღმდეგ მესაკუთრეს არ უნდა ჰქონდეს წარდგენილი შესაგებელი და, გარდა ამისა, უზრუნველყოფილი მოთხოვნა უნდა იყოს ვადამოსული (იხ. მუხ. 300, მე-12 და მომდევნო ველები).[14]

7

უზრუნველყოფილი მოთხოვნის სხვა წინაპირობების დამტკიცება, ჩვეულებრივ, არასავალდებულოა, რადგან იპოთეკარს შეიძლება მოპოვებული ჰქონდეს ე.წ. მოთხოვნაგამოცლილი იპოთეკა 297-ე მუხლის მიხედვით (იხ. მუხ. 297, მე-8 და მომდევნო ველები).

ბ) იპოთეკარის პიროვნება

8

რეალიზაციის მოთხოვნის უფლება აქვს იპოთეკარს, ხოლო თმენის ვალდებულება აკისრია დატვირთული ნივთის მესაკუთრეს. ორივე შემთხვევაში მოქმედებს 312-ე მუხლიდან გამომდინარე პრეზუმფცია, რომ რეესტრში შეტანილი პირი ფლობს შესაბამის უფლებას.[15]

3. სააღსრულებო ფურცლის მოპოვება სასარჩელო წარმოების ფარგლებში

9

იპოთეკით დატვირთული საგნის რეალიზაცია, გარდა 302-ე და მომდევნო მუხლებით გათვალისწინებული აუქციონისა, შესაძლებელია მხოლოდ ნოტარიუსის (იხ. მუხ. 300, 21-ე ველი) ან სასამართლოს მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე.

10

ჩვეულებრივი სასარჩელო წარმოების ფარგლებში რეალიზაციის მოთხოვნის განხორციელებისას გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი ფორმულირებული უნდა იყოს შემდეგნაირად:[16] „მოპასუხეს ეკისრება ვალდებულება, საჯარო რეესტრში ... საკადასტრო კოდით აღნიშნულ მის კუთვნილ უძრავ ქონებაზე იპოთეკარი .... სასარგებლოდ რეგისტრირებული ... იპოთეკის საფუძველზე .... თანხის ფარგლებში ითმინოს იძულებითი აღსრულება.“

11

უზრუნველყოფილი ვალდებულებითი მოთხოვნისა და სანივთო უფლებიდან წარმომდგარი სარჩელის დაკავშირების შემთხვევაში ზემოთ მოყვანილ თმენის ვალდებულებას უკავშირდება ასევე ჩვეულებრივი გადახდის ვალდებულებაც.[17]

4. რეალიზაციის განხორციელება

12

იპოთეკით დატვირთული საგნის რეალიზაცია ხდება, 302-ე მუხლით გათვალისწინებული კერძოსამართლებრივი აუქციონის გარდა, იძულებითი აუქციონის ან სეკვესტრის ფორმით (სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ კანონის XIII და XIV თავები).

13

მესაკუთრის ქონებაზე გადახდისუუნარობის საქმისწარმოების გახსნის შემთხვევაში იპოთეკით დატვირთული ნივთის სამეურვეო ქონებიდან გამოყოფა და მისი რეალიზაცია შესაძლებელია მხოლოდ რეაბილიტაციის გეგმის დამტკიცების შემდეგ (გადახდისუუნარობის საქმისწარმოების შესახებ კანონის 47-ე მუხლი). ამ შემთხვევაში სარჩელი მიმართულია გაკოტრების მმართველის წინააღმდეგ.

5. რეალიზაციის უფლების გამორიცხვა და შეზღუდვა

ა) გამორიცხვა

14

იპოთეკარის უფლება, მოითხოვოს დატვირთული საგნის რეალიზაცია, ზოგადად არ შეიძლება შეიზღუდოს არც სანივთო და არც ვალდებულებითი ძალით.[18] ეს გამორიცხვა იპოთეკას აქცევდა ნატურალურ ვალდებულებად და გარდაქმნიდა მას თვისებრივად ახალ სანივთო უფლებად, რაც დაუშვებელია.[19]

ბ) შეზღუდვა

15

ზემოხსენებულის საპირისპიროდ დასაშვებია რეალიზაციის შეზღუდვა იმგვარად, რომ არ გამორიცხოს იპოთეკის საგანზე იძულებითი აღსრულება ან კერძოსამართლებრივ აუქციონზე გატანა, თუმცა დამოკიდებული გახადოს იგი დამატებითი წინაპირობების შესრულებაზე. მაგალითად, დასაშვებია დათქმა, რომლის მიხედვითაც კრედიტორს უფლება აქვს, შეუერთდეს მხოლოდ სხვა კრედიტორის მიერ წამოწყებული იძულებითი აღსრულების პროცესს.[20] იძულებითი აღსრულების ღონისძიებებიდან შეიძლება გამოირიცხოს იძულებითი აუქციონი და იპოთეკარს მხოლოდ სეკვესტრის განხორციელების უფლება დარჩეს,[21] ან კრედიტორს უძრავ ქონებაზე აღსრულების მიქცევა მხოლოდ სხვა უზრუნველყოფის საშუალებების გამოყენების შემდეგ ჰქონდეს.[22]

III. იპოთეკის საგნის რეალიზაციიდან ამონაგებით დაკმაყოფილება

16

განსხვავებული შეთანხმების გარეშე, 301 1¹ მუხლის თანახმად უზრუნველყოფილი მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად ითვლება იმ შემთხვევაშიც, როდესაც იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის რეალიზაციიდან ამონაგები თანხა საკმარისი არ არის იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის დასაფარავად.

17

ამ ორაზროვანი დანაწესიდან სასამართლოს[23] გამოჰყავს, იპოთეკის საგნის გარდა, სხვა ქონებაზე აღსრულების მიქცევის აკრძალვა – იპოთეკარს შეუძლია საკუთარი მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად მხოლოდ იპოთეკით დატვირთული საგნის რეალიზაცია, მოვალის დანარჩენ ქონებაზე ის აღსრულებას ვერ მიაქცევს. კანონის ამ ჩანაწერის სასამართლოს მიერ შემოთავაზებული განმარტება არასწორია (შდრ. პარალელურ პრობლემატიკასთან დაკავშირებით გირავნობის შემთხვევაში მუხ. 276, მე-8 და მომდევნო ველები).

18

პირველ რიგში, ეს განმარტება იპოთეკის უფლებას გარდაქმნის კრედიტორის სამართლებრივი პოზიციების გაფართოება-გამყარების საშუალებიდან მოვალის პასუხისმგებლობის შეზღუდვის ინსტრუმენტად, რაც ეწინააღმდეგება ამ ინსტიტუტის არსს და ანალოგი არ მოეძებნება უცხო ქვეყნის მართლწესრიგებში. ზემოთ ხსენებული განმარტების 286-ე მუხლით გამყარების მცდელობა[24] ასევე არადამაჯერებელია. 286-ე მუხლი იპოთეკარს ანიჭებს მხოლოდ დატვირთული ნივთის რეალიზაციის დამატებით უფლებას და არ ართმევს მას მოთხოვნის სხვაგვარად დაკმაყოფილების შესაძლებლობას. სასამართლოს მითითება იმასთან დაკავშირებით, რომ გავრცელებული პრაქტიკაა ვალის უზრუნველსაყოფად მასზე რამდენიმეჯერ აღმატებული ღირებულების მქონე უზრუნველყოფის საშუალების გამოყენება, – რის გამოც არ არსებობს აუცილებლობა ვალის დაკმაყოფილებისათვის სხვა ქონების გამოყენებისა, – როგორც წანამძღვრის, ისე დანასკვის ნაწილში უკუსაგდებია. გადაჭარბებული უზრუნველყოფის შეთანხმების, – რომელიც შეიძლება იყოს გამყვლეფი გარიგება 54-ე მუხლის მიხედვით (იხ. მუხ. 54, 35-ე ველი), – დაგმობის ნაცვლად სასამართლო თავად უბიძგებს იპოთეკარს ამგვარი გარიგებისაკენ, არ უტოვებს რა მას სხვა არჩევანს. გარდა ამისა, ეს პრაქტიკა ვერ იქნება მოვალის პასუხისმგებლობის მხოლოდ იპოთეკის საგნით შემოსაზღვრის საფუძველი, რადგან, როგორი გავრცელებულიც არ უნდა იყოს ის, მაინც არსებობს გამონაკლისები, რომელთა შემთხვევაშიც 301 1¹ მუხლის ეს განმარტება სრულებით გაუმართლებელი ჩანს. 301 1¹ მუხლის ამგვარი გაგება, ფაქტობრივად, ნიშნავს იმას, რომ თუ მესაკუთრე და მოვალე განსხვავებული პირები არიან, მოვალე თავისუფლდება შესრულების ვალდებულებისაგან, რაც სრულიად გაუმართლებელია და პირდაპირ ეწინააღმდეგება იპოთეკის სამართლის სისტემატიკას.

19

301 1¹ მუხლი უნდა გავიგოთ შემდეგნაირად: თუ იპოთეკარი სარჩელით (ან ნოტარიუსის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე (300 III) ითხოვს მხოლოდ იპოთეკის საგნის რეალიზებას ან მესაკუთრესთან შეთანხმებით გააქვს ის აუქციონზე 302-ე და მომდევნო მუხლების მიხედვით, მაშინ საგნის ამ ფორმით რეალიზების შემდეგ უზრუნველყოფილი მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად ითვლება ნებისმიერ შემთხვევაში. თუმცა 301 1¹ მუხლი არ ართმევს მას უფლებას, სარჩელით, იპოთეკის საგნის რეალიზებასთან ერთად, მოითხოვოს ასევე უზრუნველყოფილი მოთხოვნის დაკმაყოფილებაც,[25] რა შემთხვევაშიც მოვალე პასუხს აგებს მთელი თავისი ქონებით.




  1. იხ. ამასთან დაკავშირებით, დეტალურად: ჭანტურია, კრედიტის უზრუნველყოფის სამართალი, 2012, გვ. 105 და შემდგ.
  2. Motive zu dem Entwurfe eines bürgerlichen Gesetzbuches für das deutsche Reich III, Berlin, 1896, S. 677; შდრ. ასევე თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2015 წლის 10 თებერვლის # 2ბ/5022-14 გადაწყვეტილება: „მოვალისა და კრედიტორის უფლებების თანაბარზომიერი დაცვა.“
  3. Lieder, in MüKo BGB, 7. Aufl., 2017, § 1147, Rn. 1.
  4. იქვე, Rn. 3.
  5. Wolfsteiner, in Staudinger BGB, 16. Aufl., 2015, § 1149, Rn. 3.
  6. Motive zu dem Entwurfe eines bürgerlichen Gesetzbuches für das deutsche Reich III, Berlin, 1896, S. 681.
  7. Lieder, იქვე.
  8. RGZ 93, 236; BGH NJW 2011, 451; Bassenge, in Palandt BGB Kommentar, 73. Aufl., 2014, § 1113, Rn. 1; Rohe, in Beck OK BGB, 42. Aufl., 2017, § 1147, Rn. 1; Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Aufl., 2009, § 36, Rn. 62; Konzen, in Soergel BGB, 13. Aufl., 2001, § 1147, Rn. 1.
  9. Wolfsteiner, in Staudinger BGB, 16 Aufl., 2015, Einl. §§ 1113, ff . Rn. 37; Lieder, in MüKo BGB, 7. Aufl., 2017, § 1147, Rn. 3.
  10. Wolff/Raiser, Lehrbuch zum Sachenrecht, 10. Aufl., 1957, § 131 I.
  11. Wieling, Sachenrecht, 1992, § 26 I 1.
  12. ჭანტურია, კრედიტის უზრუნველყოფის სამართალი, 2012, გვ. 61; საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2014 წლის 17 თებერვლის #ას-901-859-2013 გადაწყვეტილება.
  13. BGH NJW 2015, 619, თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2015 წლის 10 თებერვლის # #2ბ/5022-14 გადაწყვეტილება.
  14. ჭანტურია, კრედიტის უზრუნველყოფის სამართალი, 2012, გვ. 115.
  15. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2015 წლის 10 თებერვლის # 2ბ/5022-14 გადაწყვეტილება.
  16. BGH NJW 2013, 3786; Konzen, in Soergel BGB, 13. Aufl., 2001, § 1147, Rn. 5; Wolff/Raiser, Lehrbuch zum Sachenrecht, 10. Aufl., 1957, § 131 I.
  17. Lieder, in MüKo BGB, 7. Aufl., 2017, § 1149, Rn. 24.
  18. Wolfsteiner, in Staudinger BGB, 16. Aufl., 2015, § 1113, Rn. 2.
  19. Lieder, იქვე, Rn. 42.
  20. Wolfsteiner, in Staudinger BGB, 16. Aufl., 2015, § 1113, Rn. 2.
  21. იქვე.
  22. BGH NJW 1986, 1487; OLG Brandenburg BeckRS 2013, 19332.
  23. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2013 წლის 2 ივლისის # 2ბ/518-13 გადაწყვეტილება (4.2.); თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2016 წლის 9 მარტის # 2ბ/1217-15 განჩინება; თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2013 წლის 9 დეკემბრის # 2ბ/5251-13 განჩინება; თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2015 წლის 10 თებერვლის # 2ბ/5022-14 განჩინება; თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2014 წლის 21 ოქტომბრის # 2ბ/223-14 განჩინება; საკითხი ღიად არის დატოვებული: საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2015 წლის 29 ივნისის #ას-906-868- 2014 განჩინება.
  24. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2013 წლის 2 ივლისის # 2ბ/518-13 გადაწყვეტილება (4.2.).
  25. ჭანტურია, კრედიტის უზრუნველყოფის სამართალი, 2012, გვ. 118.


დატოვეთ კომენტარი
თქვენ შეგიძლიათ კომენტარის დატოვება ანონიმურად. თუ არ გსურთ ანონიმურობა, გაიარეთ რეგისტრაცია ან ავტორიზაცია.

Retrieved from "http://civilcode.ge/index.php?title=მუხლი_301._იპოთეკით_დატვირთული_უძრავი_ნივთის_რეალიზაციის_მოთხოვნა&oldid=2153"