Gccc-logo.png


მუხლი 311¹. საჯარო რეესტრში გარიგების წარდგენის წესი

From Georgian Civil Code Commentary
Jump to: navigation, search

მთავარი პროექტის შესახებ კომენტარის შესახებ ავტორები კონტაქტი

მუხლი 311¹. საჯარო რეესტრში გარიგების წარდგენის წესი


თამარ შოთაძე
ბოლო დამუშავება: 24 დეკემბერი, 2017

1. ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე შესაბამისი უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისათვის წარდგენილ უნდა იქნეს წერილობითი ფორმით დადებული გარიგება. გარიგება ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობა დამოწმებული უნდა იყოს კანონით დადგენილი წესით.

2. თუ გარიგების მონაწილე მხარეები გარიგებას ხელს აწერენ მარეგისტრირებელ ორგანოში უფლებამოსილი პირის თანდასწრებით, მაშინ გარიგების ნამდვილობისათვის არ მოითხოვება გარიგების ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობის დამოწმება.

3. კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში, ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე დადებული გარიგებები ძალაში შედის ამ გარიგებებით განსაზღვრული უფლებების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან.

საქართველოს 2006 წლის 8 დეკემბრის კანონი #3879 – სსმ I, #48, 22.12.2006 წ., მუხ. 321.
საქართველოს 2007 წლის 11 მაისის კანონი #4744 – სსმ I, #18, 22.05.2007 წ., მუხ. 158.

I. ზოგადი დებულებანი

1. ნორმის მიზანი

1

ნორმის მიზანია უფლების რეგისტრაციისათვის საჯარო რეესტრში წარდგენილი გარიგების მატერიალური და ფორმალური წინაპირობების დადგენა. საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაციის საფუძველია სამართლებრივი აქტი. რეგისტრაციას დაქვემდებარებულ უფლებათა სპექტრის ზრდასთან ერთად გაიზარდა სამართლებრივი აქტების სახეთა ჩამონათვალი, რომელიც საფუძვლად ედება უფლების რეგისტრაციას. გარიგება (ხელშეკრულება) არ არის ერთადერთი უფლების დამდგენი დოკუმენტი. უფლების დამდგენ დოკუმენტად მიიჩნევა ნებისმიერი სამართლებრივი აქტი, რომელიც აკმაყოფილებს სარეგისტრაციო კვლევის პროცესში რეგისტრაციის საფუძვლად არსებული დოკუმენტის მიმართ დადგენილ მოთხოვნებს. სარეგისტრაციო დოკუმენტი შესაძლებელია იყოს სამართლებრივი აქტი, რომელიც წარმოშობს უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნას.

2

რეგისტრაციის საფუძვლად არსებულ სამართლებრივ აქტს მეორენაირად შესაძლებელია, ასევე, ეწოდოს უფლების დამდგენი დოკუმენტი, რომლის საფუძველზე რეგისტრაციის ძალით დასტურდება უფლების წარმოშობის ან ცვლილების ფაქტი. რეგისტრაციის გზით უფლების დადასტურების ინსტიტუტი პირველად ეტაპზე სწორედ კერძოსამართლებრივი გარიგების საფუძველზე უფლებათა წარმოშობას ისახავდა მიზნად. რეგისტრაციას დაქვემდებარებული უფლების წარმოშობისათვის საკმარისი არ არის მხარეთა შეთანხმება, არამედ საჭიროა, კერძო პირთა ნების გამოვლენის ფაქტი უფლების წარმოშობის შესახებ დადასტურებული იყოს საჯარო აქტით. წინამდებარე ნორმის მიზანია, განისაზღვროს საჯარო რეესტრში წარდგენილი უფლების დამდგენი დოკუმენტის – სამოქალაქო გარიგების – ნამდვილობის მიმართ მოქმედი წესები.[1]

II. გარიგება, როგორც უფლების დამდგენი დოკუმენტი

3

საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაციის მიზნით წარდგენილი გარიგება უნდა აკმაყოფილებდეს კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს. ყველა სამოქალაქო გარიგება, რომელიც საფუძვლად ედება რეგისტრაციას დაქვემდებარებული უფლების წარმოშობას, საჯარო რეესტრში წარდგენილ უნდა იქნეს სარეგისტრაციო მოთხოვნასთან ერთად. რეგისტრაციის მიზნებიდან გამომდინარე გარიგების შინაარსი უნდა შეესაბამებოდეს სარეგისტრაციო მოთხოვნას. მაგალითად, თუ სარეგისტრაციო მოთხოვნის შინაარსია ქონებაზე საკუთრების უფლების გადაცემა, შესაბამისად, საჯარო რეესტრში წარდგენილ უნდა იქნეს ქონების საკუთრებაში გადაცემის ხელშეკრულება (ნასყიდობა, ჩუქება, გაცვლა, სამისდღეშიო რჩენის ხელშეკრულება უძრავი ქონების გადაცემით და ა.შ).[2]

4

სახელშეკრულებო თავისუფლების პრინციპიდან გამომდინარე, საჯარო რეესტრში შესაძლებელია, წარდგენილ იქნეს გარიგება, რომელიც არ არის გათვალისწინებული სამოქალაქო კოდექსით, მაგრამ მოიცავს უფლების წარმომშობ გარიგებას – პირობას, რომ მესაკუთრე აცხადებს თანხმობას, საკუთრების უფლება გადავიდეს შემძენზე. მაგალითისთვის შესაძლებელია, მოვიყვანოთ სამეწარმეო საზოგადოების კაპიტალში უძრავი ქონების გადაცემის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზე უძრავი ქონება საკუთრების უფლებით აღირიცხება იურიდიული პირის სახელზე.[3]

1. ქონებაზე უფლების რეგისტრაციის მატერიალური წინაპირობები

5

გარიგება, რომელსაც უფლების რეგისტრაციის მიზნით დაინტერესებული პირი წარადგენს საჯარო რეესტრში, უნდა აკმაყოფილებდეს მთელ რიგს მოთხოვნებისას: გარიგების ერთი მხარე – უფლების განკარგვაზე უფლებამოსილი პირი უნდა იყოს რეგისტრირებული მესაკუთრე. სარეგისტრაციო წარმოების პროცესში გარიგების საფუძველზე უფლებამოსილი პირი (რეგისტრატორი) იკვლევს, მოხდა თუ არა საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული პირის მიერ ქონების განკარგვა, არის თუ არა გარიგებაში მითითებული პირი საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული მესაკუთრედ. წინააღმდეგ შემთხვევაში, მიუხედავად მხარეთა შეთანხმების არსებობისა, დაინტერესებულ პირს გადაწყვეტილებით უარს ეუბნებიან სარეგისტრაციო მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე. ამ გარემოების კვლევის საფუძველზე მარეგისტრირებელი ორგანო იცავს მესაკუთრეთა ინტერესებს, ვინაიდან განსაკუთრებული კვლევის საგანია გარიგებით განკარგვაზე უფლებამოსილი პირის მონაცემებისა და რეესტრში გარიგების საგანზე რეგისტრირებული მონაცემების ურთიერთშედარების პროცესი.[4]

6

საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაციის მიზნით წარდგენილი გარიგება ეფუძნება ე.წ კაუზალურობის პრინციპს. სარეგისტრაციო მოთხოვნას სანივთო ან ვალდებულებითი უფლების წარმოშობის შესახებ საფუძვლად ედება ერთიანი ხელშეკრულება, რომლის შინაარსის მიხედვით, რეგისტრატორი ვალდებულია, უზრუნველყოს უფლების წარმომშობი პირობის მოძიება. საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაციის მიზნით წარდგენილი გარიგება მოიცავს როგორც სანივთო, ასევე სახელშეკრულებო შეთანხმების პირობებს.[5] უფლების რეგისტრაციის სამართლებრივი საფუძველია ხელშეკრულებაში არსებული განკარგვითი პირობა (გარიგება), რომელიც ითვალისწინებს ქონების განკარგვაზე უფლებამოსილი პირის თანხმობას შემძენზე უფლების გადასვლის თაობაზე. ხელშეკრულების განკარგვითი პირობა, სარეგისტრაციო მიზნებიდან გამომდინარე, განიხილება როგორც უფლების წარმოშობის სამართლებრივი საფუძველი.

7

გარიგება, ასევე, შესაძლებელია, ითვალისწინებდეს უფლების შეზღუდვის სახელშეკრულებო შეთანხმების პირობებს, მაგალითად: გამსხვისებლის გამოსყიდვის უფლებას, უპირატესი შესყიდვის უფლებას და ა.შ.

8

საჯარო რეესტრში წარდგენილი ხელშეკრულების ყველა სხვა პირობა, რომელიც არ ითვალისწინებს უფლების წარმოშობის ფაქტს, განიხილება როგორც ვალდებულებითი შინაარსის პირობები, მაგალითად: ნასყიდობის ფასი და მისი გადახდის გრაფიკი, ქონების მფლობელობაში გადაცემა, ნივთობრივ ნაკლთან დაკავშირებული საკითხები და ა. შ.

9

მხარეთა შეთანხმების შინაარსიდან ირკვევა, რამდენად ინფორმირებულია შემძენი ხელშეკრულების ობიექტის უფლებრივ ნაკლთან დაკავშირებით. მაგალითად, თუ სახელშეკრულებო პირობის შინაარსიდან ირკვევა, რომ ქონება უფლებრივად უნაკლოა, შემძენმა არ იცის, რომ გასხვისების ეტაპზე ქონებაზე რეგისტრირებულია საჯარო ან კერძოსამართლებრივი შინაარსის შეზღუდვები, მარეგისტრირებელი ორგანო შემძენის ინტერესების დაცვის მიზნით ვალდებულია, შეაჩეროს სარეგისტრაციო წარმოება და მოითხოვოს შემძენისგან თანხმობა უფლების წარმოშობის შესახებ. მარეგისტრირებელი ორგანო, გარიგებით გათვალისწინებულ პირობათა და საჯარო რეესტრში დაცული ინფორმაციის შედარებით, უზრუნველყოფს სახელშეკრულებო პირობათა სისწორის დადგენას და გამორიცხავს არამესაკუთრე პირის მიერ ქონების განკარგვის შესაძლებლობას.

10

„სამოქალაქო კოდექსი ითვალისწინებს ქონების საკუთრებაში გადაცემის ხელშეკრულებებს, როგორებიცაა: ნასყიდობა, ჩუქება, სამისდღეშიო რჩენის ხელშეკრულება, სესხი, გაცვლა. ეს ხელშეკრულებები განკარგვითი ხასიათისაა და შედეგად მხარისათვის (შემძენისათვის) საკუთრების უფლების გადაცემას იწვევს. უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების გადაცემისათვის არსებითი მნიშვნელობა არა აქვს, თუ რა ვალდებულებითი ურთიერთობა უდევს საფუძვლად საკუთრების უფლების გადაცემას, აუცილებელია, მისი წერილობით შედგენა.“[6]

2. ქონებაზე უფლების რეგისტრაციის ფორმალური წინაპირობები

11

ამ ნორმის მიზანია, საჯარო რეესტრში წარსადგენი გარიგების მიმართ ფორმალური წესების დადგენა, კერძოდ გარიგება, რომელიც ედება საფუძვლად დაინტერესებული პირის სარეგისტრაციო მოთხოვნას, საჯარო რეესტრში წარდგენილ უნდა იქნეს წერილობითი ფორმით და დამოწმებული კანონმდებლობით დადგენილი წესით. მხარეთა მიერ გარიგების მიმართ მოქმედი ფორმალური მოთხოვნების დაცვა ემსახურება უფლების საფუძვლად გამართული დოკუმენტის არსებობას. უფლების რეგისტრაციის საფუძვლად არსებული დოკუმენტის მიმართ კანონმდებლობით დადგენილი მოთხოვნები ერთნაირად ვრცელდება რეგისტრაციას დაქვემდებარებული უფლებების წარმოშობისას.

ა. საჯარო რეესტრში წარსადგენი გარიგების ფორმა

12

საჯარო რეესტრში უფლების საფუძვლად არსებული გარიგება წარდგენილ უნდა იქნეს წერილობითი ფორმით. რეგისტრაციის მიზნებიდან გამომდინარე, წერილობითი ფორმით წარდგენილი გარიგება ქმნის უფლების სამართლებრივ საფუძველს – მტკიცებულებას. გარიგების მხარეები რა სახით და შინაარსით ითვალისწინებენ უფლების არსებობას, დადასტურებულ უნდა იქნეს წერილობით შედგენილი დოკუმენტით. სარეგისტრაციო წარმოების პროცესში უფლების სრულად და სწორად აღრიცხვა შესაძლებელია მხოლოდ მხარეთა წერილობითი შეთანხმების საფუძველზე.

საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ 183 I მუხლის თანახმად, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების წარმოშობისთვის აუცილებელია წერილობითი ფორმა. იმავე შინაარსისაა 323-ე მუხლი, კერძოდ, როგორც ყველა გარიგებისთვის, უძრავი ნივთის ნასყიდობისთვისაც გადამწყვეტია ნების გამოვლენის სამართლებრივი ვარგისიანობა. კანონით დადგენილი წესის თანახმად, თუ ნება გამოვლენილია სამართლებრივი ფორმის დაუცველად, სამართლებრივი შედეგი არ მიიღწევა“.[7]

ბ. საჯარო რეესტრში წარსადგენი გარიგების დამოწმების სახეები

13

სამოქალაქო კოდექსი 2007 წლის 11 მაისამდე იმპერატიულად ადგენდა უძრავ ქონებაზე უფლების აღრიცხვის საფუძვლად არსებული, საჯარო რეესტრში წარსადგენი გარიგების სანოტარო დამოწმების წესს. სამოქალაქო კოდექსში 2007 წელს შესული ცვლილებების საფუძველზე შემოღებულ იქნა 311¹-ე მუხლი, რომელიც საჯარო რეესტრში გარიგების წარდგენის წესს განსაზღვრავს. გაუქმდა სარეგისტრაციო სამსახურში წარსადგენი გარიგების სავალდებულო სანოტარო დამოწმების მოთხოვნა. 311¹-ე მუხლით ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე შესაბამისი უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისათვის წარდგენილ უნდა იქნეს წერილობითი ფორმით დადებული გარიგება. გარიგება ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობა დამოწმებული უნდა იყოს კანონით დადგენილი წესით.

14

საკანონმდებლო ცვლილებებს საფუძვლად დაედო სარეგისტრაციო წარმოების გამარტივება და რეგისტრაციის პროცესის დაჩქარება. უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული გარიგების დამოწმების წესის ცვლილება განპირობებული იყო საჯარო რეესტრის სისტემაში ე. წ. „ერთი სარკმლის“ პრინციპის შემოღებით, რომლის თანახმად, უძრავ ქონებაზე უფლების წარმოშობის პროცესთან დაკავშირებული ყველა იურიდიული მოქმედება მხარეთა შეთანხმებით შესაძლებელია, განხორციელდეს ერთ ადგილზე, კერძოდ, მარეგისტრირებელ ორგანოში.

15

სამოქალაქო კოდექსის ეს დისპოზიციური ნორმა მხარეებს აძლევს შესაძლებლობას, თავად გააკეთონ არჩევანი, რა ფორმით დამოწმებული გარიგება წარადგინონ მარეგისტრირებელ ორგანოში. როგორც კანონმდებელი ხაზგასმით აღნიშნავს, ეს უნდა იყოს: გარიგება ან გარიგებაზე ხელმოწერა, რაც გვაძლევს ვარაუდის საფუძველს, რომ შესაძლებელია, დამოწმდეს გარიგების შინაარსი – სახელშეკრულებო პირობების კანონთან შესაბამისობის საკითხი ან/და მხოლოდ მხარეთა ხელმოწერები.

16

311¹ I, II და 69 I, V მუხლების მიხედვით, წერილობითი ფორმის არსებობისას კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში ან მხარეთა შეთანხმებით გარიგება ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობა უნდა დაამოწმოს ნოტარიუსმა ან კანონით გათვალისწინებულმა სხვა პირმა. ამდენად, მითითებული ნორმების ანალიზი ცხადყოფს, რომ საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისათვის საფუძვლის – უძრავ ნივთზე საკუთრების გადაცემის მავალდებულებელი გარიგების – დამოწმება სავალდებულოა.[8]

ბ. ა. გარიგების დამოწმება მარეგისტრირებელ ორგანოში

17

მარეგისტრირებელ ორგანოში გარიგებაზე დამოწმება გულისხმობს გარიგებაზე ხელმოწერას უფლებამოსილი პირის თანდასწრებით, რომელიც ახდენს მხოლოდ გარიგებაზე ხელმომწერი პირის იდენტიფიკაციასა და მის მიერ ხელმოწერის ფაქტის დადასტურებას.

18

მარეგისტრირებელ ორგანოში გარიგების დამოწმების წესი არ გულისხმობს გარიგების შინაარსის მოქმედ კანონმდებლობასთან შესაბამისობის და მხარეთა მიერ ნების გამოხატვის ნამდვილობის დადგენას ან სხვა გარემოების შემოწმებას. გარიგებაზე ხელმოწერის ფაქტს უფლებამოსილი პირი ადასტურებს სამსახურებრივი შტამპით.

19

მარეგისტრირებელ ორგანოში გარიგებაზე ხელმოწერის ნამდვილობის დამოწმება ხორციელდება უფლების რეგისტრაციასთან დაკავშირებული განცხადების წარმოდგენასთან ერთად, უფლებამოსილი პირის თანდასწრებით („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 19.4 მუხლი). მარეგისტრირებელ ორგანოში დამოუკიდებლად გარიგებაზე ხელმოწერის დამოწმება სარეგისტრაციო განცხადების წარმოდგენის გარეშე დაუშვებელია („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 19.5 მუხლი). მარეგისტრირებელ ორგანოში დამოწმებას არ ექვემდებარება კანონმდებლობით დადგენილი გარიგებები, რომლებიც სავალდებულო წესით უნდა დამოწმდეს სანოტარო წესით.

ბ.ბ გარიგების დამოწმება სანოტარო წესით

20

სამოქალაქო კოდექსში გარიგების დამოწმების წესთან დაკავშირებით განხორციელებული ცვლილების მიუხედავად, გარიგების სანოტარო დამოწმების ინსტიტუტი კვლავ ძალაშია, თუმცა განიხილება არა სავალდებულო, არამედ გარიგების დამოწმების ალტერნატიულ შესაძლებლობად. სანოტარო დამოწმების ფორმა, რომელიც კერძო სამართლის სუბიექტებს სამართლებრივი დაცვის მაღალ ხარისხს სთავაზობს, დღესაც ხაზს უსვამს დამოწმების ამ ფორმის მიმართ გარიგების მხარეთა ნდობის მაღალ ხარისხს.[9]

21

კანონმდებლობით, ნოტარიუსის მიერ გარიგებასთან დაკავშირებული სანოტარო მოქმედებები შემდეგი შინაარსით განიხილება: ნოტარიუსი მხარეთა შეთანხმებით ადასტურებს გარიგების მოქმედ კანონმდებლობასთან შესაბამისობას ან/და ამოწმებს გარიგებაზე ხელმოწერის ნამდვილობას. საქართველოს იუსტიციის მინისტრის ბრძანებით დამტკიცებული «სანოტარო მოქმედებათა შესრულების წესის შესახებ ინსტრუქციის» მე-13 მუხლის პირველი პუნქტის მიხედვით, ნოტარიუსის მიერ სანოტარო მოქმედება სრულდება სანოტარო დადასტურების ან სანოტარო დამოწმების ფორმით. სანოტარო დადასტურების დროს ნოტარიუსი ადასტურებს დასადასტურებელი გარიგების (დოკუმენტის) მთელ შინაარსს, მის შესაბამისობას მოქმედ კანონმდებლობასთან და გარიგების მონაწილეთა ნების შესატყვისობას მოქმედ სამართალთან, ხოლო იმავე მუხლის მე-2 პუნქტით განსაზღვრულია მოქმედებები, რომლებიც ნოტარიუსმა უნდა განახორციელოს სანოტარო დადასტურებისას (სანოტარო მოქმედების მონაწილეთა ქმედუნარიანობის, უფლებამოსილების დადგენა, ყველა იმ ფაქტისა და გარემოების დადგენა, რაც აუცილებელია სამართლებრივად გამართული გარიგების დასადებად, მხარეთათვის სანოტარო აქტის სამართლებრივი შედეგების განმარტება და ა.შ.).

22

„გარიგების, როგორც სამოქალაქო ურთიერთობის ფუნდამენტური ინსტიტუტის, თავისებურებებიდან გამომდინარე, ყველა თანამედროვე სამართლებრივი სისტემა იცნობს გარკვეული სახის გარიგებებს, რომელთა ნამდვილობისათვის აუცილებელია კანონით განსაზღვრული ფორმის დაცვა. ასეთ მოთხოვნებს, ძირითადად, ორი მნიშვნელობა აქვს: მტკიცების გაადვილების და განზრახვის სერიოზულობის დადასტურების. ძირითადი ფუნქცია, რასაც სანოტარო დადასტურება ასრულებს, არის მხარეთა ნების სწორად ფორმულირება და ნების ნაკლის მქონე გარიგების თავიდან აცილება“.[10]

23

გარიგების დამოწმების შინაარსის ცვლილების მიუხედავად, კანონმდებლობით, სავალდებულო სანოტარო დამოწმებას ექვემდებარება შემდეგი სახის გარიგებები: მინდობილობა, ანდერძი, სამისდღეშიო რჩენის ხელშეკრულება,[11] საქორწინო ხელშეკრულება,[12] ადმინისტრაციული ხელშეკრულება.[13]

3. გარიგების ძალაში შესვლა

24

საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის ფაქტი ადასტურებს არა მხოლოდ ქონებაზე უფლების წარმოშობას, არამედ ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე დადებული გარიგებები ძალაში შედის ამ გარიგებებით განსაზღვრული უფლებების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. შედეგად, უფლების წარმოშობა და გარიგების ძალაში შესვლა ხდება ერთდროულად რეგისტრაციის დასრულებისთანავე.

25

უფლების რეგისტრაციის მიზნით საჯარო რეესტრში წარდგენილი ხელშეკრულება მოიცავს როგორც ვალდებულებითი შინაარსის, ასევე სანივთო (განკარგვით) პირობას. რეგისტრაციამდე ხელშეკრულება ძალაში შედის კანონმდებლობით დადგენილი წესით (წერილობითი ფორმით) დადებისთანავე. ხელშეკრულების ვალდებულებითი შინაარსის პირობების შესრულება, როგორც წესი, წინ უსწრებს უფლების წარმოშობას. ქონებაზე უფლებათა გადაცემის ხელშეკრულებაში ვალდებულებითი შინაარსის გარიგება უნდა განვიხილოთ როგორც წინარე ხელშეკრულება, რომლის შესრულება განაპირობებს სანივთო უფლების წარმოშობას. სამოქალაქო გარიგების საფუძველზე უფლების რეგისტრაციის ეტაპზე უფლებამოსილი პირი (რეგისტრატორი) ეყრდნობა ხელშეკრულების სანივთო პირობას, კერძოდ, მესაკუთრის ნებას ქონების განკარგვასთან დაკავშირებით. უფლების რეგისტრაციის ეტაპზე არ ხდება მხარეთა შორის ვალდებულებითი გარიგების შესრულების შემოწმება. სანივთო უფლების წარმოშობამდე ვალდებულებითი გარიგების შესრულების ფაქტს ან ნოტარიუსი ამოწმებს, ან თავად გარიგების მხარეები ამოწმებენ.

26

საჯარო რეესტრში წარდგენილი ხელშეკრულების სანივთო პირობა ძალაში შედის უფლების რეგისტრაციასთან ერთად, ვინაიდან სანივთო გარიგებისათვის იურიდიული ძალის მისანიჭებლად არ არის საკმარისი მხოლოდ კანონმდებლობით გარიგების ფორმის მიმართ წარდგენილი მოთხოვნების დაკმაყოფილება, არამედ დამატებით საჭიროა, მესაკუთრის ნება შეესაბამებოდეს საჯარო რეესტრში დაცულ მონაცემებს. მაგალითად, თუ მესაკუთრე გარიგების საფუძველზე აცხადებს, რომ ის განკარგავს უფლებრივად უნაკლო ქონებას, ხოლო საჯარო რეესტრში სარეგისტრაციო განაცხადის წარდგენის ეტაპზე ქონებაზე რეგისტრირებულია შეზღუდვა (ყადაღა) ან სანივთო ტვირთის შინაარსის რაიმე უფლება, საჯარო რეესტრში წარდგენილი ხელშეკრულება ვერ გახდება სანივთო უფლების წარმოშობის საფუძველი, ვინაიდან, ფორმალური კანონიერების პრინციპის დაცვის მიუხედავად, მესაკუთრის ნება წინააღმდეგობაშია საჯარო რეესტრში დაცულ რეგისტრირებულ ინფორმაციასთან.

27

რეგისტრაციის მომენტიდან ქონებრივ უფლებებზე დადებული გარიგების ძალაში შესვლა ემსახურება სარეგისტრაციო წარმოების ძირითად – უფლებათა მოწესრიგებული რიგითობისა და ქონებაზე უფლებათა მიდევნების – პრინციპებს. ნორმის მიზანია, რეგისტრაციის გზით უზრუნველყოფილ იქნეს გარიგების საფუძველზე წარმოშობილ უფლებათა მოწესრიგებული რიგითობა. რეგისტრაციისთანავე ქონებაზე უფლების დამდგენი გარიგების ძალაში შესვლა გამორიცხვას უფლების წარმოშობის სხვა საფუძვლების არსებობას. წინააღმდეგ შემთხვევაში, საჭირო გახდებოდა თითოეულ ჯერზე დადასტურება იმ ფაქტებისა, როდის წარმოიშვა უფლება – ხელშეკრულებით თუ რეგისტრაციის მომენტიდან.

28

„მოცემულ შემთხვევაში მოდავე მხარეთა შორის შედგენილია უძრავი ნივთის ნასყიდობის აქტი და სადავოა მისი იურიდიული ძალა. 477 I მუხლის თანახმად, ნასყიდობის ხელშეკრულებით გამყიდველი იღებს ვალდებულებას, მყიდველს გადასცეს ნივთზე საკუთრების უფლება, მასთან დაკავშირებული საბუთები და მიაწოდოს საქონელი. აღნიშნული ნორმის ანალიზით, ნასყიდობის ხელშეკრულება კონსენსუსურია და იგი დადებულად ითვლება მის ყველა არსებით პირობაზე საამისოდ დადგენილი ფორმით შეთანხმების მომენტიდან. შესაბამისად, ხელშეკრულების ძალაში შესვლა ნივთის გადაცემაზე დამოკიდებული არ არის. ამასთან, ხელშეკრულების მიზანი და ინტერესი, რასაკვირველია, საკუთრების უფლების გადაცემაა და იგი, მისი შინაარსიდან გამომდინარე, სწორედ უფლების გადაცემას ემსახურება. ამდენად, ნასყიდობის ხელშეკრულება მოიცავს როგორც ვალდებულებით (მხარეები თანხმდებიან ხელშეკრულების პირობებზე), ისე სანივთო (გარიგებით საკუთრების უფლების განკარგვა და გადაცემა ხდება) გარიგების ელემენტებს და იგი, როგორც ერთიანი ხელშეკრულება, ერთობლივად უნდა იქნეს განხილული“.[14]

III. ნორმის მნიშვნელობა საპროცესო სამართალში

29

სასამართლოში დავის ეტაპზე გარიგების, როგორც უფლების წარმომშობი აქტის, შეფასებას განსაკუთრებული მნიშვნელობა ენიჭება. საპროცესო სამართალში უფლების რეგისტრაციის საფუძვლად არსებულ გარიგებას აქვს მტკიცებულების ძალა. ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში სასამართლო განხილვის საგანია, ეფუძნება თუ არა უფლების წარმოშობის საჯარო აქტი ნამდვილ გარიგებას, ვინაიდან გარიგების ბათილობა ან სხვა საფუძვლით მისი შეწყვეტა გავლენას ახდენს რეგისტრირებული უფლების ნამდვილობაზე. მიუხედავად იმისა, რომ საჯარო რეესტრი უფლების რეგისტრაციას ახდენს მხარეთა მიერ კანონმდებლობით დადგენილი წესით წარდგენილი გარიგების საფუძველზე, როდესაც ეჭვქვეშ დგება უფლების ნამდვილობის ფაქტი, მარეგისტრირებელი ორგანოს კომპეტენციას არ განეკუთვნება რეგისტრაციის საფუძვლად არსებული გარიგების ნამდვილობის კვლევა და უფლების დამდგენი დოკუმენტის – გარიგების ბათილობის იურიდიული მნიშვნელობის ფაქტს ადგენს სასამართლო.




  1. ჭანტურია, უძრავი ნივთების საკუთრება, 2001, გვ. 171-179; ჭანტურია, მიწის გასხვისებასთან დაკავშირებულ გარიგებათა თავისებურებანი, „სამართალი“, 9-10/1993, გვ. 33-40; შოთაძე, უძრავ ქონებაზე უფლებათა ელექტრონული რეგისტრაციის თავისებურებანი კონტინენტური და საერთო სამართლის სისტემის ქვეყნებში, „საერთაშორისო სამართლის ჟურნალი“, 1/2011; ვინკლერი, სასოფლო-სამეურნეო მიწის საკუთრება გერმანიაში, „სამართალი“, 9-10/1993, გვ. 62.
  2. ძლიერიშვილი, ქონების საკუთრებაში გადაცემის ხელშეკრულებათა სამართლებრივი ბუნება, 2010; ნინუა, უძრავ ქონებაზე საკუთრების წარმოშობა ჩუქებით, „მართლმსაჯულება“ 1/2008, გვ. 87-96.
  3. შოთაძე, იპოთეკისა და „უზრუნველყოფითი საკუთრების“ შედარებითი ანალიზი, „სამართლის ჟურნალი“, 1/2011, გვ. 139-156.
  4. 2017 წლის სამოქალაქო კოდექსის ცვლილებათა პროქტის თანახმად, 183-ე მუხლს ემატება მე-2 ნაწილი, რაც გულისხმობს თანაცხოვრების განმავლობაში მეუღლეთა მიერ შეძენილი ქონების თანამესაკუთრედ მეუღლის დარეგისტრირებას; კერძოდ, „2. იმ პირის მიერ, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების შეძენის ან გასხვისების შემთხვევაში, რომელიც იმყოფება რეგისტრირებულ ქორწინებაში, მარეგისტრირებელი ორგანო ვალდებულია, შეძენილი ნივთის თანამესაკუთრედ დაარეგისტრიროს მისი მეუღლე, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა მეუღლე წერილობითი ფორმით უარს იტყვის შეძენილი ნივთის თანამესაკუთრედ რეგისტრაციაზე.“
  5. ჭანტურია, უძრავი ნივთების საკუთრება, 2001, გვ. 189-197; ბეგიაშვილი, საკუთრების უფლების გადაცემა – გამიჯვნის თუ ერთიანობის პრინციპი? „სტუდენტური სამართლებრივი ჟურნალი“, 2013, გვ. 55-63; ჩიტოშვილი, ვალდებულებით-სამართლებრივი და სანივთო-სამართლებრივი უფლებების ზოგიერთი სამართლებრივი ასპექტები, „მართლმსაჯულება“, 1/2007, გვ. 47-54.
  6. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2012 წლის 24 ივლისის # ას-221-213-2012 გადაწყვეტილება.
  7. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2012 წლის 24 ივლისის #ას-221-213-2012 გადაწყვეტილება.
  8. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2012 წლის 24 ივლისის # ას-221-213-2012 გადაწყვეტილება.
  9. ჭანტურია, უძრავი ნივთების საკუთრება, 2001, გვ. 195-197.
  10. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2008 წლის 5 სექტემბრის #ას-950-1256-07 გადაწყვეტილება.
  11. იხ. ნადიბაიძე, საკუთრების უფლების გადასვლა სამისდღემშიო რჩენის ხელშეკრულებით, „სამართალი“, 4/2001, გვ. 20-23.
  12. იხ. ნაჭყებია, მეუღლეთა სახელშეკრულებო ქონებრივი ურთიერთობა 3/2008, გვ. 75-83; კოხრეიძე, მეუღლეთა სახელშეკრულებო ქონებრივი ურთიერთობანი (საქორწინო კონტრაქტი), „სამართალი“, 6-7/2000, გვ. 45-51.
  13. საჯარო რეესტრის შესახებ კანონის მუხ. 20.1.
  14. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2012 წლის 24 ივლისის #ას-221-213-2012 გადაწყვეტილება.


დატოვეთ კომენტარი
თქვენ შეგიძლიათ კომენტარის დატოვება ანონიმურად. თუ არ გსურთ ანონიმურობა, გაიარეთ რეგისტრაცია ან ავტორიზაცია.

Retrieved from "http://civilcode.ge/index.php?title=მუხლი_311¹._საჯარო_რეესტრში_გარიგების_წარდგენის_წესი&oldid=2085"