Gccc-logo.png


მუხლი 312. რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია

From Georgian Civil Code Commentary
Jump to: navigation, search

მთავარი პროექტის შესახებ კომენტარის შესახებ ავტორები კონტაქტი

მუხლი 312. რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია


თამარ შოთაძე
ბოლო დამუშავება: 24 დეკემბერი, 2017

1. რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე. ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა.

2. იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი, ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა.

3. თუ მესაკუთრე ახდენს უძრავი ქონების გასხვისებას ან უფლებრივად დატვირთვას, დაუშვებელია გარიგების დადებისას (უფლების რეგისტრაციისას) თანამესაკუთრის თანხმობის მოთხოვნა, თუ იგი ასეთად არ არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში.

4. ამ მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევაში, შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება ერთადერთ მესაკუ- თრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როდესაც შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებლის გარდა არსებობს სხვა თანამესაკუთრეც.

საქართველოს 2007 წლის 29 ივნისის კანონი #5127 – სსმ I, #27, 17.07.2007 წ., მუხ. 260.

I. ზოგადი დებულებანი

1. ნორმის მიზანი

1

საჯარო რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედი უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია მიზნად ისახავს სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილის ინტერესების დაცვას, სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის უზრუნველყოფასა და დაინტერესებული პირების მხრიდან მარეგისტრირებელი ორგანოს მიმართ ნდობის მაღალი ხარისხის გარანტიების შექმნას. უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებული უფლება მანამდე ითვლება კანონიერად, უფლებამოსილ პირს მანამდე აქვს ქონების თავისუფლად განკარგვის შესაძლებლობა, ვიდრე რეგისტრაციის საფუძვლად არსებული გარიგება მიიჩნევა ნამდვილად. ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა.

„განსახილველი ნორმის თანახმად, კეთილსინდისიერი შემძენის უფლება საკუთრებაზე წარმოიშობა არა იმიტომ, რომ არაუფლებამოსილი გამსხვისებელი რეგისტრაციის ფაქტით გახდა საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული უძრავი ქონების მესაკუთრე, არამედ იმიტომ, რომ, სამოქალაქო ბრუნვის ინტერესების დაცვის მიზნით, კანონი განსაკუთრებულ მნიშვნელობას ანიჭებს გარეგნულად აღქმად ფაქტებს, რომელთა მიმართ არსებობს დასაბუთებული ნდობა. კონკრეტულ შემთხვევაში, ამ ფაქტებს განეკუთვნება საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაცია“.[1]

2

მიუხედავად იმისა, რომ სისრულისა და უტყუარობის პრეზუმფცია სამოქალაქო კანონმდებლობაში არსებობს არა საჯარო ნდობის პრინციპის, არამედ უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციის სახით, უფლების ნამდვილობის სადავოდ გახდომის შემთხვევები განაპირობებს მომხმარებელთა ნდობის ხარისხს მარეგისტრირებელი ორგანოს მიმართ – რაც უფრო ნაკლებია უფლების მართლზომიერების გასაჩივრების შემთხვევები, მით უფრო მაღალია ნდობის ხარისხი საჯარო რეესტრის მიმართ.[2]

„განსახილველი ნორმის მიზანს წარმოადგენს სამოქალაქო ბრუნვის დაცვა და, შესაბამისად, საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაციის ფაქტისადმი მაღალი ნდობის უზრუნველყოფა. არ შეიძლება შემძენს მოეთხოვოს შესაძენი უფლების შესახებ იმაზე მეტი ცოდნა, რაც კანონით არის დადგენილი. უპირველეს ყოვლისა, მნიშვნელოვანია ის, რომ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული ფაქტისადმი ნდობა გულისხმობს იმას, რომ უფლება, რომელიც რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში, ნამდვილად ეკუთვნის გამსხვისებელს, ანუ იმ პირს, რომელიც გამოხატავს ნებას, გაასხვისოს მის სახელზე რეგისტრირებული უფლება. ამდენად, სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობა ნიშნავს სამოქალაქო ურთიერთობების მონაწილეთა მიმართ ნდობასა და კეთილსინდისიერებას, რაც უზრუნველყოფილია საჯარო რეესტრის ჩანაწერების სისწორისა და სისრულის პრეზუმფციით“.[3]

სისრულისა და უტყუარობის პრეზუმფცია უზრუნველყოფს მესამე პირთა ინტერესების დაცვას, კერძოდ, პირი, რომელიც საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული პირისგან შეიძენს ქონებას, ითვლება მართლზომიერ შემძენად, თუ კეთილსინდისიერების შეფასებითი კატეგორიის საფუძველზე სხვა რამ არ იქნება დადგენილი.

„საკასაციო პალატის განმარტებით, ეს კონფლიქტი კანონმდებელმა, სამოქალაქო კოდექსის 185-ე და 312-ე მუხლების მიხედვით, შემძენის სასარგებლოდ გადაწყვიტა, რაც ნიშნავს იმას, რომ მესაკუთრეს აქვს უფლება, შესაბამისი საზღაური მოითხოვოს არამართლზომიერი გამსხვისებლის მიმართ, ხოლო კეთილსინდისიერ შემძენს უნარჩუნდება საკუთრების უფლება“.[4]

2. განსხვავება პრეზუმფციასა და ფიქციას შორის

3

სანივთო სამართალში მოქმედი რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედი სისრულისა და უტყუარობის ინსტიტუტი აღიარებულია არა პრინციპის, არამედ პრეზუმფციის სახით. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკაში ხშირად ვხვდებით სისრულისა და უტყუარობის პრეზუმფციას ფიქციის სახელწოდებით, მაგალითად ერთ-ერთ სასამართლო გადაწყვეტილებაში ვკითხულობთ: „საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლით გათვალისწინებული რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია თავისი ბუნებით წარმოადგენს იურიდიულ ფიქციას, რომლის თანახმად, ივარაუდება, რომ რეესტრში უფლების რეგისტრაციის ფაქტი სრულად და სწორად არის განხორციელებული. აღნიშნული ფიქცია ნიშნავს იმას, რომ ობიექტურად არსებული ნებისმიერი ფაქტი, რომელიც მიუთი- თებს რეგისტრაციის ხარვეზზე, ვერ გამორიცხავს განსახილველი ნორმით დაცულ ვარაუდს რეესტრში რეგისტრირებული უფლების მართებულობასთან დაკავშირებით“.[5]

4

სასამართლოს დასაბუთება არ უნდა მივიჩნიოთ მართებულად, ვინაიდან სამართლის თეორიაში პრეზუმფციისა და ფიქციის ტერმინებს სხვადასხვა სამართლებრივი მნიშვნელობა აქვთ. პრეზუმფციის მიხედვით, ფაქტი ითვლება დადასტურებულად, სანამ იგი არ იქნება უარყოფილი. პრეზუმფცია შეეხება მტკიცების წესს – ის, ვინც ეყრდნობა ვარაუდს, არ არის ვალდებული, ამტკიცოს საპირისპირო. მოწინააღმდეგე მხარეს, ცხადია, შეუძლია, ამტკიცოს საპირისპირო. პრეზუმფცია მიზნად ისახავს მტკიცების გაიოლებას, როდესაც კანონი სამართლებრივი უსაფრთხოების ან „სუსტი“ მხარის ინტერესების დაცვის მიზნით დადასტურებულად მიიჩნევს ამა თუ იმ გარემოებას. კანონისმიერი პრეზუმფცია დაკავშირებულია განსაზღვრულ ფაქტთან. ფაქტის უარყოფამდე ფაქტი ითვლება დამტკიცებულად. რაც შეეხება ფიქციის შინაარსობრივ მნიშვნელობას, ფიქციის მეშვეობით სამართალი ქმნის საკუთარ რეალობას. პრეზუმფციისაგან განსხვავებით, ფიქციის უარყოფა არ შეიძლება.[6]

II. მესაკუთრედ ყოფნის პრეზუმფცია

5

სანივთო სამართალში მოქმედი მესაკუთრედ ყოფნის პრეზუმფციები ერთმანეთისაგან განსხვავდება შინაარსით, კერძოდ, იმის მიხედვით, თუ რა სახის ქონებაზე ვრცელდება მათი მოქმედება. მაგალითად, მოძრავ ნივთებზე მესაკუთრედ ყოფნის პრეზუმფცია შემდეგი შინაარსით მოქმედებს: „ივარაუდება, რომ ნივთის მფლობელი არის მისი მესაკუთრე“ (158.I).[7]

6

უძრავი ნივთის განკარგვის ეტაპზე თუ მესაკუთრე (გამსხვისებელი) რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში, ივარაუდება, რომ პირი არის გასასხვისებელი ობიექტის მესაკუთრე. საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული პირი უფლებამოსილია, საკუთარი შეხედულებისამებრ განკარგოს უძრავი ქონება. გარიგების დადების ეტაპზე ქონებაზე არსებული სამართლებრივი მნიშვნელობის ინფორმაცია, მაგალითად უფლებრივი ნაკლის შესახებ, დასტურდება საჯარო რეესტრიდან გაცემული ამონაწერით.

7

ამ წესიდან გამომდინარე, პირები, რომლებსაც გარიგების დადების ეტაპზე უძრავ ქონებაზე არა აქვთ საკუთრების უფლება მოპოვებული საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის გზით, არ ითვლებიან მესაკუთრეებად. თუმცა რეგისტრაციის ფაქტის არარსებობა მათ, როგორც ქონებაზე კანონიერი ინტერესის მქონე სუბიექტებსა და სამომავლო საკუთრების უფლების მქონე პირებს, არ უსპობთ შესაძლებლობას, სადავოდ გახადონ უფლების წარმოშობის ფაქტი.

8

სისრულისა და უტყუარობის პრეზუმფციაზე დაყრდნობით, უძრავ ქონებაზე არ მოითხოვება რეგისტრირებულ ქორწინებაში მყოფი მეუღლის თანხმობა, ვინაიდან, თუ ერთი მეუღლე საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია უძრავი ქონების მესაკუთრედ, ერთობლივი თანაცხოვრების განმავლობა- ში შეძენილ ქონებაზე მეუღლეთა თანასაკუთრების მიუხედავად, ერთ-ერთი მეუღლის საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ რეგისტრაცია გამორიცხავს გასხვისების ან უფლებრივად სხვაგვარად დატვირთვის შემთხვევაში საჯარო რეესტრში არარეგისტრირებული მეუღლის თანხმობის აუცილებლობას.[8]

III. სისრულისა და უტყუარობის პრეზუმფციის ფარგლები

1. რეგისტრირებული მონაცემის უტყუარობა და სისრულე

9

პრეზუმფცია – preasumtjio ლათინური წარმოშობის სიტყვაა და ვარაუდს ნიშნავს. სამართალში მას დიდი პრაქტიკული მნიშვნელობა ენიჭება. დაუდასტურებელი მოვლენა ან ფაქტი მიიჩნევა, ივარაუდება არსებულად, დადასტურებულად და მას სამართლებრივი შედეგები უკავშირდება.[9]

10

საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული მონაცემების მიმართ მოქმედი სისრულისა და უტყუარობის პრეზუმფცია ეფუძნება სუბიექტურ და ობიექტურ ფაქტორთა ერთობლიობას. ობიექტური ფაქტორები მოიცავს შემდეგი გარემოებების კუმულაციას: 1. საჯარო რეესტრში უძრავი ქონების მესაკუთრედ უფლების გამსხვისებელი უნდა იყოს დარეგისტრირებული; 2. რეესტრის ჩანაწერების მიმართ შეტანილი არ უნდა იყოს საჩივარი. რაც შეეხება სუბიექტურ ფაქტორს, იგი გულისხმობს შემძენის სუბიექტურ დამოკიდებულებას ნამდვილი მესაკუთრის ვინაობისადმი, ანუ, გარიგების დადების მომენტისათვის, შემძენისათვის უცნობი უნდა იყოს რეესტრის ჩანაწერების უზუსტობის თაობაზე.

11

სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლით დადგენილი სისრულისა და უტყუარობის პრეზუმფცია ვრცელდება სამოქალაქო გარიგების საფუძველზე წარმოშობილი ჩანაწერის ნამდვილობაზე. საადგილმამულო წიგნის წარმოების პირინციპზე დაყრდნობით, ქონებაზე უფლების აღრიცხვის საფუძველია სამართლებრივი აქტი, ამ შემთხვევაში სამოქალაქო გარიგება, რომლის ნამდვილობა გავლენას ახდენს მის საფუძველზე განხორციელებული ჩანაწერის სისწორეზე.

12

პრეზუმფცია ამტკიცებს განსაზღვრულ მდგომარეობას, ფაქტს ანდა უფლებას, მაგრამ იგი ყველა შემთხვევაში ალბათობას უკავშირდება.[10] საჯარო რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედი უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია ადგენს რეგისტრირებული ჩანაწერის სისწორის ვარაუდს, ვიდრე კანონიერ ძალაშია ჩანაწერის სამართლებრივი საფუძველი – აქტი.

13

საჯარო რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია ერთგვაროვანი შინაარსით ვრცელდება ყველა რეგისტრირებული უფლების მიმართ, რომლებიც, მესაკუთრის ცვლილების მიუხედავად, უზრუნველყოფენ რეგისტრირებულ უფლებათა მიდევნებას ქონებაზე შინაარსის უცვლელად მის გაუქმებამდე. „საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის მოქმედება ასევე უნდა გავრცელდეს იპოთეკარების მიმართ, შესაბამისად, უნდა დადგინდეს, იცოდნენ თუ არა იპოთეკარებმა რეესტრის ჩანაწერის ხარვეზის შესახებ და საქმეში არსებული მასალებით იქმნება თუ არა იმის ალბათობა, რომ შემძენმა და იპოთეკარებმა იცოდნენ უფლების რეგისტრაციის ნაკლის თაობაზე.“[11] მაგალითად, იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის დათმობის ეტაპზე საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული მონაცემი, კრედიტორის ინტერესებიდან გამომდინარე, მიიჩნევა სწორად. ამ შემთხვევაში მოვალეს არ შეუძლია მიუთითოს, რომ მოთხოვნა არ არსებობს. ეს წესი არ გამოიყენება მაშინ, როცა ახალმა კრედიტორმა იცოდა რეესტრის უსწორო ჩანაწერის შესახებ (297).[12]

14

კერძო სამართალში პრეზუმფციის არსებობა განსაზღვრულ პირობებს ემყარება. რეესტრის ჩანაწერი – რეგისტრირებული უფლება იქამდე ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. უფლებამოსილი ორგანოს მიერ დადგენილი უფლებრივი ნაკლი გამორიცხავს უფლების ნამდვილობასა და მართლზომიერებას.

15

საჯარო რეესტრში გარიგების საფუძველზე უფლების რეგისტრაცია გულისხმობს უფლებამოსილი ორგანოს მიერ უფლების ნამდვილობის, მისი წარმოშობის ფაქტის საჯარო აქტით დადასტურებას. ერთ ერთეულ ქონებაზე ჩანაწერის განხორციელების (უფლების რეგისტრაციის) შესახებ გამოიცემა ინდივიდუალური ადმინისტრაციული აქტი, რომელიც ადასტურებს სახელმწიფოს მიერ კერძოსამართლებრივი ურთიერთობიდან წარმოშობილი უფლების ნამდვილობის ფაქტს. ქონებაზე უფლების რეგისტრაციის მომენტიდან მოქმედებს სისრულისა და უტყუარობის პრეზუმფცია და მოქმედებს კანონით დადგენილი წესით უფლების გაუქმებამდე.

16

საჯარო რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედი უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია მოქმედებს მანამდე, ვიდრე კანონმდებლობით დადგენილი წესით ბათილად არ იქნება ცნობილი ჩანაწერის განხორციელების (უფლების რეგისტრაციის) საფუძვლად არსებული გარიგება. სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით დადასტურებული გარიგების ბათილობა არის რეგისტრაციის გაუქმების საფუძველი (საჯარო რეესტრის შესახებ კანონის 26.I.ბ).

17

განსხ ვავებული შინაარსით მოქმედებს საჯარო რეესტრის შესახებ კანონის მე-5 მუხლით დადგენილი საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული მონაცემების უტყუარობის პრეზუმფცია, კერძოდ, ვიდრე რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება (თავისი შინაარსით ადმინისტრაციული აქტი) საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით ძალადაკარგულად, ბათილად ან არარად არ იქნება ცნობილი, რეგისტრირებული მონაცემი ინარჩუნებს იურიდიულ ძალას. თუ რეგისტრაციის საფუძვლად არსებული გარიგების ბათილობა გავლენას ახდენს რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების გაუქმებაზე, თავად აქტის გაუქმება გავლენას ვერ ახდენს გარიგების ნამდვილობაზე. მის საფუძველზე სარეგისტრაციო მოთხოვნის ხელახლა წარდგენის შემთხვევაში შესაძლებელია, განხორციელდეს რეგისტრაცია.

სარეგისტრაციო პრაქტიკაში ხშირია შემთხვევა, როდესაც პირველადი მდგომარეობის აღდგენა შეუძლებელია, ვინაიდან უფლება გაუქმებულია ქონების გასხვისების გზით. მიუხედავად რეგისტრაციის თაობაზე გადაწყვეტილების გაუქმებისა, დაინტერესებული პირი ვერ აღწევს სასურველ შედეგს.

18

სარეგისტრაციო პრაქტიკაში ხშირია შემთხვევა, როდესაც პირველადი მდგომარეობის აღდგენა შეუძლებელია, ვინაიდან უფლება გაუქმებულია ქონების გასხვისების გზით. მიუხედავად რეგისტრაციის თაობაზე გადაწყვეტილების გაუქმებისა, დაინტერესებული პირი ვერ აღწევს სასურველ შედეგს. სასამართლოს განმარტებით, „თუ უძრავი ნივთის საკუთრების შესახებ საჯარო რეესტრში არსებული რეგისტრაცია ძალადაკარგულია ახალი რეგისტრაციით, მაშინ ამ უკანასკნელი რეგისტრაციის გაუქმება (ძალადაკარგულად, ბათილად ან არარად გამოცხადება) და რეგისტრაციამდე არსებული სამართლებრივი მდგომარეობის აღდგენა დასაშვებია იმ შემთხვევა- ში, თუ წამოყენებულია მოთხოვნა რეგისტრაციის საფუძვლად არსებული სარეგისტრაციო (უფლების დამადასტურებელი) დოკუმენტის (სასამართლო გადაწყვეტილების, ადმინისტრაციულსამართლებრივი აქტის, სამოქალაქოსამართლებრივი გარიგების და სხვ.) გაუქმების თაობაზე, თანახმად სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის 1-ლი ნაწილისა და „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 26-ე მუხლისა“.[13]

2. უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციის გამომრიცხველი გარემოებები

ა. რეგისტრირებული მონაცემის სისწორის გასაჩივრება

19

312.II მუხლის მიხედვით, ყურადღება გამახვილებულია სუბიექტურ ფაქტორებზე, რომელთა არსებობა გამორიცხავს მითითებული პრეზუმფციის მოქმედებას. რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი. ნებისმიერი დავა ქონებაზე არ განაპირობებს რეგისტრირებული უფლების ნამდვილობის ეჭვქვეშ დაყენებას. „ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი“ გულისხმობს არა ნებისმიერ პრეტენზიას მესაკუთრის მიმართ, არამედ რეგისტრირებული უფლების ნამდვილობის გასაჩივრებას რეესტრის მწარმოებელ ორგანოში.

20

„დავის განმავლობაში ნივთის გასხვისებისას მყიდველს შეიძლება არ ჰქონდეს ინფორმაცია შეძენილ ქონებასთან დაკავშირებული დავის შესახებ. ასეთ შემთხვევაში შემძენი ითვლება კეთილსინდისიერად და მისი უფლება დაცულია კანონით (სამოქალაქო კოდექსის 185-ე და 312-ე მუხლები). თუ შემძენი ინფორმირებულია შესაძენ ნივთთან დაკავშირებული დავის თაობაზე, იგი ხდება იმ რისკის მატარებელი, რომელიც სასამართლოს გადაწყვეტილებით შეიძლება დადგეს ამ ნივთის მიმართ. თუ დაკმაყოფილდება სარჩელი, შემძენს მოეთხოვება კანონიერ მესაკუთრედ ცნობილი მოსარჩელისათვის ნივთის დაბრუნება. წინააღმდეგ შემთხვევაში, მხოლოდ იმაზე მითითებით, რომ შემძენმა დავის განმავლობაში შეიძინა ნივთი და ამის თაობაზე იგი ინფორმირებული იყო, შეუძლებელია, შემძენი მივიჩნიოთ არაკეთილსინდისიერად და მას ჩამოვართვათ ნივთი. შემძენი არ შეიძლება, ჩაითვალოს არაკეთილსინდისიერად და მასთან დადებული გარიგება გაბათილდეს, თუ რეესტრში მესაკუთრედ რეგისტრირებული პირის ყველა დოკუმენტი ამ ნივთთან დაკავშირებით სამართლებრივად მოწესრიგებულია და სასამართლო დავის წაგების რისკი მინიმუმამდეა დაყვანილი. დავის დროს ქონების გასხვისებისას არაკეთილსინდისიერება მაშინ ვლინდება, როდესაც შემძენისათვის ცნობილია, რომ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ მესაკუთრეს საკუთრების უფლება არამართლზომიერად აქვს მოპოვებული და ნივთი სხვისდება შესაბამისი სამართლებრივი შედეგის თავიდან ასაცილებლად“.[14]

21

ნორმის სიტყვასიტყვითი განმარტებით თუ ვიმსჯელებთ, სასამართლოში საჩივრის წარდგენა გამორიცხავს ვარაუდის მოქმედებას, რაც არასწორია, ვინაიდან მარტოოდენ გასაჩივრების ფაქტი არ აჩერებს სისრულისა და უტყუარობის პრეზუმფციის მოქმედებას, თუ არ დადასტურდა უფლების ნამდვილობის ხარვეზი თავად გარიგების მხარეთა მიერ, ან სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით. მანამდე ივარაუდება, რომ რეგისტრაციის შედეგად განხორციელებული ჩანაწერი სწორია და, შესაბამისად, უფლება ნამდვილი.

ბ. შემძენის მხრიდან რეგისტრირებული მონაცემის უზუსტობის ცოდნა

22

უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციის მეორე გამომრიცხველ გარემოებად მიიჩნევა შემძენის ინფორმირებულობა ქონებაზე რეგისტრირებული მონაცემის უზუსტობის შესახებ, კერძოდ, ცოდნა იმის შესახებ, იცოდა, ან რამდენად შეეძლო შემძენს, სცოდნოდა რეგისტრირებული ჩანაწერის ხარვეზის შესახებ.

23

რას გულისხმობს შემძენის მხრიდან ჩანაწერის უზუსტობის ცოდნა? სასამართლო განმარტავს: „უფლების შემძენს ტვირთად აწევს არა ყოველგვარი უზუსტო მონაცემის ცოდნა, არამედ მხოლოდ ისეთის, რაც ეჭვის ქვეშ აყენებს უფლების შეძენის ნამდვილობას. ჩანაწერის უზუსტობის ცოდნა ნიშნავს იმ გარემოებათა ცოდნას, რის გამოც ჩანაწერია უზუსტო, თავის მხრივ, შემძენს არ უნდა მოეთხოვოს იმაზე მეტის ცოდნა, რაც გონივრულ შესაძლებლობებს სცილდება“.[15] ამ შემთხვევაში სახეზე უნდა იყოს შემძენის მხრიდან ჩანაწერის უზუსტობის ან გარიგების ბათილობის წინაპირობების თაობაზე ინფორმაციის არსებობა შეძენის იურიდიული მოქმედების განხორციელებამდე. ამ გარემოებების არსებობის აუცილებლობას შემძენი გამოჰყავს ობიექტური შეფასების კატეგორიიდან და მისი უფლების ნამდვილობა სრულიად ეფუძნება მის ქმედების შეფასების სუბიექტურ კრიტერიუმებს, კერძოდ, იყო თუ არა შეძენის ფაქტის მიმართ შემძენი კეთილსინდისიერი.[16]

24

„როდესაც საქმე ეხება უძრავი ქონების შეძენას, შემძენს თავისი უფლების დასამტკიცებლად შეუძლია, დაეყრდნოს რეესტრში რეგისტრირებული ფაქტების სისწორის ვარაუდს, თუნდაც სინამდვილეში უსწორო იყოს რეესტრის მონაცემები, ამ მდგომარეობას არაარსებითად აქცევს შემძენის კეთილსინდისიერი დამოკიდებულება, რაც საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უსწორობის არცოდნაში გამოიხატება. ერთადერთი, რაც რეესტრის უტყუარობის ფიქციასა და, შესაბამისად, ნივთის შეძენას არღვევს, სწორედ შემ- ძენის არაკეთილსინდისიერებაა. სამოქალაქო კოდექსის 185-ე და 312-ე მუხლები შეიცავს არაკეთილსინდისიერების იურიდიული შედეგის განმსაზღვრელ ელემენტს – შემძენმა იცის, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. ამ უკანასკნელი საკითხის გამორკვევისას გათვალისწინებულ უნდა იქნეს შემძენის შესაძლებლობანი რეესტრის არასწორი ჩანაწერის ცოდნასთან მიმართებით, ანუ უნდა გაირკვეს, შემძენს გონივრული წინდახედულების ფარგლებში უნდა სცოდნოდა თუ არა სადავო ფაქტი. ამდენად, შემძენის ინტერესების დაცვა უნდა მოხდეს არა მხოლოდ საჯარო რეესტრის მონაცემების გათვალისწინებით, არამედ ქონების მესაკუთრის ვინაობისადმი მისი სუბიექტური დამოკიდებულებით.“[17]

25

შემძენის კეთილსინდისიერების შემოწმება სცდება მარეგისტრირებელი ორგანოს კომპეტენციას, ვინაიდან რეგისტრაციის პროცესი ეფუძნება სარეგისტრაციოდ წარდგენილი დოკუმენტაციის ობიექტურ და ყოველმხრივ კვლევას.

26

შემძენის მხრიდან არაკეთილსინდისიერების თითოეული ფაქტი დადასტურებულ უნდა იქნეს სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით, რაც არის საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული არასწორი ჩანაწერის გაუქმების სამართლებრივი საფუძველი.

27

90-იან წლებში საქართველოში საბინაო ფონდის პრივატიზაცია განხორციელდა საქართველოს რესპუბლიკის მინისტრთა კაბინეტის 1992 წლის 1 თებერვლის „ბინის პრივატიზაციის შესახებ“ დადგენილებით, რომლის საფუძველზე საცხოვრებელი სადგომის პრივატიზაციისათვის საჭირო იყო ოჯახის ყველა წევრის თანხმობა. მოგვიანებით, საქართველოს მინისტრთა კაბინეტის 1994 წლის #520 დადგენილებით გაუქმდა ეს წესი. პირები, რომლებიც სახელმწიფო და საზოგადოებრივი საბინაო ფონდების ბინებში ცხოვრობდნენ (ჩაწერის საფუძველზე), მიუხედავად იმისა, რომ პრივატიზაციის ხელშეკრულების მხარე იყო ოჯახის ერთი სრულწლოვანი წევრი, ოჯახის სხვა წევრები ინარჩუნებდნენ თანასაკუთრების უფლებას სახელმწიფოსგან უსასყიდლოდ გადაცემულ ქონებაზე. პრივატიზაციის ხელშეკრულების საფუძველზე საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული პირის მიერ ქონების ერთპიროვნულად განკარგვის შემთხვევაში სისრულისა და უტყუარობის პრეზუმფციაზე დაყრდნობით ამ ქონებაზე კანონიერი ინტერესის მქონე პირები უფლებამოსილნი არიან, დაამტკიცონ უფლების კანონსაწინააღმდეგო განკარგვის ფაქტი და მოითხოვონ გასხვისებულ ქონებაზე უფლების აღდგენა.[18]

28

ანალოგიური სამართლებრივი შედეგები დგება კომლის თანასაკუთრებაში არსებული ქონების განკარგვის შემთხვევაში. კომლის ერთ-ერთ წევრზე გაცემული მიღება-ჩაბარების აქტის საფუძველზე საჯარო რეესტრში პირი მოიპოვებს უძრავი ქონების მესაკუთრის სტატუსს. თუ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული პირი თანამესაკუთრეთა ინტერესების საზიანოდ განკარგავს ქონებას, თანამესაკუთრეებს 312-ე მუხლის საფუძველზე უფლება აქვთ, სადავოდ გახადონ უფლების წარმოშობის მართლზომიერების ფაქტი.[19]

29

სასამართლო პრაქტიკაში არის შემთხვევები, როდესაც საჯარო რეესტრის გზით ქონების შემძენი არის მეზობელი. ამ შემთხვევაში სასამართლო მიიჩნევს, რომ „ზემოთ მითითებული შედეგი დგება იმ შემთხვევაშიც, როდესაც შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა. როგორც კასატორი უთითებს, ბინის შემძენი მისი კარის მეზობელია. ასეთ შემთხვევაში კი ძნელად სარწმუნოა ის გარემოება, რომ შემძენს არ სცოდნოდა მის მეზობლად მდებარე სახლის ნაკლის არსებობა-არარსებობის თაობაზე, უკიდურეს შემთხვევაში, მას მცდელობა მაინც უნდა ჰქონოდა, შეეტყო მეზობლისგან ყველა გარემოება, რაც დაკავშირებული იყო ბინის ავკარგიანობასთან.“

IV. ნორმის მოქმედება საპროცესო სამართალში

30

რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციას განსაკუთრებული მნიშვნელობა ენიჭება საპროცესო სამართალში. რეგისტრირებული უფლების მიმართ მოქმედი ვარაუდის ნამდვილობის ან უარყოფის ფაქტი სასამართლო განხილვის შედეგად მიიღწევა. სამოქალაქო პროცესში მოქმედი შეჯიბრებითობის პრინციპიდან გამომდინარე, პროცესის მონაწილე თითოეულმა მხარემ სასამართლოში უნდა წარადგინოს ის მტკიცებულებები, რომლებზეც ამყარებენ თავიანთ მოთხოვნებს. ვარაუდის სისწორის დასადასტურებლად ან მისი უარყოფის მიზნით მტკიცების ტვირთი შემდეგი შინაარსით არის გადანაწილებული, კერძოდ: მოსარჩელემ უნდა ამტკიცოს სამოქალაქო გარიგების საფუძველზე წარმოშობილი უფლების ნაკლის არსებობა შეძენამდე, ხოლო მოპასუხეს აწევს სუბიექტურ და ობიექტურ ფაქტორებზე მითითებით მტკიცების ტვირთი, რომ მან არ იცოდა და არც შეიძლებოდა სცოდნოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო ნივთის მესაკუთრე.

31

სასამართლოს მიერ სისრულისა და უტყუარობის პრეზუმფციის მოქმედების გამორიცხვა უნდა მოხდეს ისეთ ფაქტობრივ გარემოებებზე დაყრდნობით, რომლებიც ადასტურებენ შემძენის მხრიდან შეძენამდე სუბიექტური ფაქტორების ცოდნას, კერძოდ, სასამართლოს მიერ ყოველმხრივი და ობიექტური განხილვის საფუძველზე უნდა დადგინდეს, ხომ არ არიან მოსარჩელე და მოპასუხე ახლო ნათესაურ კავშირში ერთმანეთთან. სასამართლო გადაწყვეტილებაში ვკითხულობთ: „მოპასუხე 1963 წლიდან ოჯახთან ერთად ცხოვრობდა და დღესაც ცხოვრობს სადავო საცხოვრებელ სახლში. მას სხვა საცხოვრებელი არ გააჩნია, შესაბამისად, მოსარჩელისათვის გონივრული წინდახედულობის ფარგლებში ცნობილი უნდა ყოფილიყო ოჯახის წევრთა საკუთრებასთან დაკავშირებული ფაქტობრივი გარემოებები. მოცემულ შემთხვევაში მოსარჩელე ასეთი ფაქტების არცოდნას ვერ ასაბუთებს. ამდენად, საკასაციო პალატა თვლის, რომ მოსარჩელისათვის ცნობილი უნდა ყოფილიყო, რომ შ. დ-ძის გარდა, სადავო სახლმფლობელობას ჰყავდა სხვა თანამესაკუთრეებიც, შესაბამისად, შემძენის ინტერესების დაცვა ვერ იქნება დაცული საჯარო რეესტრის მონაცემების გათვალისწინებით.“[20]

32

თუმცა მხოლოდ მოდავე მხარეებს შორის ნათესაური კავშირის დადგენა საკმარისი არ არის შემძენის არაკეთილსინდისიერების დასადასტურებლად: „მხარეთა ნათესაური კავშირის დასადასტურებლად კასატორი მხოლოდ იმ გარემოებაზე მიუთითებს, რომ ხელშეკრულებაში მითითებული შპს „კ.-ს“ პარტნიორები და მოპასუხეები ერთსა და იმავე მისამართზე არიან რეგისტრირებულნი. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ ერთსა და იმავე მისამართზე რეგისტრაცია, მითუმეტეს იმ პირობებში, როდესაც მხოლოდ ქუჩა და სახლის ნომერი ემთხვევა ერთმანეთს, მხარეთა შორის ნათესაურ კავშირს არ ადასტურებს, ამასთან, თუნდაც ნივთის შემძენი გამსხვისებლის ნათესავი იყოს, აღნიშნული უპირობოდ მის არაკეთილსინდისიერებაზე არ მიუთითებს. ამ შემთხვევაში ასევე აუცილებელია იმ გარემოების დადასტურება, რომ შემძენისათვის ნამდვილი მესაკუთრის ვინაობა ცნობილი იყო.“

33

რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია მოქმედებს იმ დრომდე, ვიდრე პრეზუმირებული ფაქტის უსწორობა არ დამტკიცდება, ეს კი მიიღწევა უფლების საფუძვლად არსებული გარიგების ბათილობით. უფლების ნამდვილობის გამომრიცხველი გარემოებების არსებობაარარსებობის ფაქტი – გარიგების ბათილობის ან სხვა გარემოების – უნდა დაადგინოს სასამართლომ.

34

ვარაუდის დონეზე უფლების ნამდვილობის ალბათობის გამორიცხვა ან დადასტურება დამოკიდებულია მხარეთა მიერ სასამართლოში დავის განხილვის ეტაპზე წარდგენილ მტკიცებულებებზე. არსებული ვარაუდის დადასტურება ან უარყოფა გავლენას ახდენს გარიგების საფუძველზე წარმოშობილი უფლების არსებობის ან არარსებობის ფაქტზე.

35

სასამართლო გადაწყვეტილებით დადასტურებული ვარაუდი უფლების ნამდვილობის შესახებ გამორიცხავს მომავალში მისი გაქარწყლების შესაძლებლობას, ვინაიდან სასამართლო გადაწყვეტილებით დადასტურებული უფლება ემყარება არა ჩანაწერის სისწორის მიმართ მოქმედ ვარაუდს, არამედ კანონიერ ძალაში შესულ სასამართლო გადაწყვეტილებას.

36

საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლომ 2017 წლის 17 ოქტომბერს მიიღო მნიშვნელოვანი გადაწყვეტილება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის („სსკ“) 185-ე მუხლისა და 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილის კონსტიტუციურობის თაობაზე. სადავო ნორმების განმარტებისას საკონსტიტუციო სასამართლო დაეყრდნო საქართველოს უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკას, ვინაიდან საკონსტიტუციო სასამართლო, როგორც წესი, იღებს და იხილავს საკანონმდებლო ნორმას იმ ნორმატიული შინაარსით, რომლითაც იგი საერთო სასამართლომ გამოიყენა. 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილის კონსტიტუციურობის გადასინჯვის მოთხოვნა საკონსტიტუციო სასამართლოს მიერ არ დაკმაყოფილდა, რითაც დადასტურდა საკონსტიტუციო სასამართლოსა და საერთო სასამართლოების პოზიციის თანხვედრა ამ ნორმის შეფასების ნაწილში.[21]




  1. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2011 წლის 31 იანვრის # ას-465-435-2010 გადაწყვეტილება.
  2. იხ. ლაფაჩი, უძრავ ნივთზე ქონებრივი უფლებების რეგისტრაციის პრინციპები ქართული და გერმანული კანონმდებლობის მიხედვით, „სამართლის ჟურნალი“, 1/2013, გვ. 73-74.
  3. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2012 წლის 24 ივლისის # ას-1179-1108-2012 გადაწყვეტილება.
  4. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2011 წლის 17 თებერვლის #ას-189-182-2013 გადაწყვეტილება.
  5. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2012 წლის 24 ივლისის #ას-1179-1108-2012 გადაწყვეტილება.
  6. იხ. ხუბუა, სამართლის თეორია, 2004. გვ. 196-197; ფუტკარაძე, სამოქალაქო სამართლებრივი პრეზუმფციები, „სამართალი“, 8-9/2000, გვ. 47-52.
  7. ქოჩაშვილი, მფლობელობა და საკუთრება, 2013, გვ. 230-232.
  8. მეუღლეთა თანასაკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების განკარგვის საკითხზე იხ. ზარნაძე, მეუღლეთა მიერ ქორწინების განმავლობაში შეძენილი უძრავი ქონების მართვისა და განკარგვის საკითხებზე სასამართლო დავების გადაწყვეტის ზოგიერთი თავისებურება, „ქართული სამართლის მიმოხილვა“, 1/2007, გვ. 120-138; თადიაშვილი, საკუთრების უფლება პრივატიზებულ ბინაზე, „სამართალი“, 1-2/1994, გვ. 48-51; ლობჟანიძე, მეუღლეთა შორის ქონების გაყოფის შესახებ საქმეთა განხილვის თავისებურებანი, „მართლმსაჯულება და კანონი“, 2/2013, გვ. 25-32; ჩიკვაშვილი, მეუღლეთა თანასაკუთრებაში არსებული ქონების განკარგვის სამართლებრივი პრობლემები, „სამართალი“, 11-12/2002, გვ. 39-44.
  9. ჭანტურია, შესავალი საქართველოს სამოქალაქო სამართლის ზოგად ნაწილში, 1997, გვ. 160.
  10. ფუტკარაძე, პრეზუმფციის პრობლემა თანამედროვე ქართულ სამოქალაქო სამართალში, „სამართალი“, 7/2011, გვ. 25-28.
  11. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2011 წლის 11 იანვრის # ას-465-435-2010 გადაწყვეტილება.
  12. იხ. შოთაძე, იპოთეკა, როგორც საბანკო კრედიტის უზრუნველყოფის საშუალება, 2012, გვ. 155-158.
  13. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2014 წლის 1 იანვრის # ას-340-325-2012 გადაწყვეტილება.
  14. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2011 წლის 17 თებერვლის #ას-888-836-2010 გადაწყვეტილება.
  15. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2013 წლის 10 დეკემბრის # ას-189-182-2013 გადაწყვეტილება.
  16. ჭანტურია, კრედიტის უზრუნველყოფის სამართალი, 2012, გვ. 65-66.
  17. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2009 წლის 30 იანვრის # ას-505-741-08 გადაწყვეტილება.
  18. კალმახელიძე, სახელმწიფო ქონების პრივატიზება და შემდგომი მართვა. ზოგიერთი საკითხი ბინის საკუთრების უფლების შესახებ, „სამართალი“, 2-3/1998, გვ. 68-71.
  19. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2009 წლის 30 იანვრის # ას-505-741-08 გადაწყვეტილება.
  20. იხ. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2009 წლის 30 იანავრის #ას-505-741-08 გადაწყვეტილება.
  21. იხ. საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2017 წლის 17 ოქტომბრის #3/4/550 გადაწყვეტილება.


დატოვეთ კომენტარი
თქვენ შეგიძლიათ კომენტარის დატოვება ანონიმურად. თუ არ გსურთ ანონიმურობა, გაიარეთ რეგისტრაცია ან ავტორიზაცია.

Retrieved from "http://civilcode.ge/index.php?title=მუხლი_312._რეესტრის_მონაცემთა_უტყუარობისა_და_სისრულის_პრეზუმფცია&oldid=2087"